در این مقاله به یکی از پر چالش ترین جرائم ملکی یعنی فروش مال غیر می پردازیم و تلاش می کنیم علاوه بر تعریف دقیق این جرم و نحوه شکایت و پیگیری آن، راه های حقوقی پیش گیری از وقوع این جرم را هم به شما عزیزان معرفی کنیم.
سرکار خانم فرشته محمد حسینی وکیل پایه یک دادگستری، مدیر مرکز حقوقی ملکبانان، می باشند. ایشان به صورت تخصصی در حوزه دعاوی کیفری و ملکی در مشهد فعالیت دارند و پرونده های موفق متعددی در این زمینه دارند. سرکار خانم فرشته محمد حسینی با سابقه کافی و درخشان در حوزه کیفری و ملکی به مراجعین و موکلین خود مشاوره ارائه می دهند.
فروش مال غیر یعنی چه؟
فروش مال غیر عبارتی است که حتما تا به حال به گوشتان خورده است. این کار به عنوان یک جرم در نظام حقوقی ایران شناخته می شود و به این معناست که در صورت اثبات می تواند برای مرتکب، مجازات های خاصی به همراه داشته باشد. این جرم یکی از جرایم ملکی یعنی جرایمی است که موضوع اصلی آن ها یک ملک معین است؛ در نتیجه به لحاظ اقتصادی اهمیت بسیار زیادی برای افراد دارد.
حال، فروش مال غیر دقیقا به چه معناست و چه زمانی می توانیم بگوییم این جرم توسط یک فرد انجام شده است؟ فروش مال غیر همانطور که از نامش هم می توانید حدس بزنید به معنای این است که کسی مال دیگری را بدون اجازه از خود او و از روی عمد و آگاهی نسبت به اینکه آن ملک متعلق به خودش نیست، به دیگران بفروشد.
برای مثال، تصور کنید کسی بدون آنکه از شما اجازه بگیرد یا شما به او برای فروش ملک خود به او وکالت داده باشید، خود را به عنوان مالک ملک شما معرفی کرده و طی عقد بیع یعنی همان فروش، ملک شما را به شخص دیگری بفروشد. در این صورت، حق مالکیت شما درمورد ملکتان که می تواند یک زمین، خانه یا آپارتمان باشد نقض می شود، زیرا حق مالکیت به معنای این است که فقط مالک یک مال می تواند در آن تصرف کند و یکی از انواع تصرف در مال هم فروش و انتقال آن به دیگران است.
به دلیل حمایت از همین حق مالکیت بر اموال است که قانون گذار، فروش مال غیر به دیگران را به عنوان یک جرم در نظر گرفته و برای آن مجازات ویژه ای تعیین کرده است که در این مقاله با آن آشنا می شوید.
آیا اجاره ملک دیگری فروش مال غیر است؟
نکته مهم در ارتباط با این جرم این است که این جرم فقط با قرارداد فروش یا همان عقد بیع تحقق پیدا نمی کند بلکه هر عملی که نتیجه آن انتقال باشد را شامل می شود. علاوه این، تنها انتقال عین مال، موضوع این جرم نیست بلکه اگر شخصی منافع یک مال را هم به دیگری اجاره بدهد مرتکب این جرم شده. در نتیجه، قرارداد اجاره هم که به معنای انتقال مالکیت منافع یک مال یعنی استفاده از آن در مدت زمان معینی است، می تواند به عنوان فروش مال غیر در نظر گرفته شده و با شکایت از آن مورد مجازات قرار بگیرد.
مجازات فروش مال غیر چیست؟
مجازات فروش مال غیر همان مجازاتی است که در ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری برای کلاهبرداری در نظر گرفته شده است. زیرا از نظر قانون گذار این رفتار در واقع نوعی از کلاهبرداری محسوب می شود. این مجازات شامل موارد زیر می شود:
حبس از یک تا هفت سال
جزای نقدی معادل مال به دست آمده از فروش مال متعلق به غیر
رد مال به صاحب اصلی آن
انفصال از خدمات دولتی در صورتی که مرتکب از کارمندان دولت باشد
بر اساس قانون کاهش مجازات حبس تعزیری، اگر ارزش مال موضوع این جرم زیر ۱۰۰ میلیون تومان باشد، جرم قابل گذشت محسوب می شود یعنی برای آنکه رسیدگی به آن در محاکم قضایی آغاز شود، صاحب مال حتما باید به عنوان ذی نفع از آن شکایت کند و در صورتی که صاحب مال شکایتی انجام ندهد رسیدگی کیفری هم آغاز نمی شود. اما اگر مال بیش از این مقدار باشد جرم غیر قابل گذشت بوده و بدون طرح شکایت صاحب مال و به هر شکل قانونی که جرم کشف شود قابل رسیدگی خواهد بود.
آیا خریدار مال غیر مجازات می شود؟
منظور از خریدار مال غیر، شخصی است که در جریان ارتکاب جرم فروش مال متعلق به غیر به عنوان خریدار آن ملک را از شخص مجرم می خرد. حال اگر شخصی بدون اطلاع از اینکه فروشنده مالک اصلی مال نبوده و اذن فروش مال از سوی صاحب آن را هم نداشته است، آن مال را بخرد مورد مجازات قرار می گیرد؟
در این صورت بر اساس قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، اگر خریدار در هنگام معامله نسبت به اینکه مالک آن شخص دیگری است بی اطلاع باشد مجرم محسوب نمی شود اما اگر حین انجام معامله این موضوع را بداند، شریک جرم محسوب شده و مجازات مرتکب اصلی جرم را دارد.
علاوه بر این، بر اساس این قانون حتی اگر خود مالک هم طی یک ماه از تاریخ اطلاع از انجام این جرم موضوع را َطی یک اظهارنامه قانونی به خریدار مال اطلاع ندهد، معاون در ارتکاب جرم محسوب شده و مجازات می شود.
تفاوت معامله فضولی با فروش مال غیر چیست؟
یکی از عبارات رایج دیگری که حتما در کنار فروش مال غیر شنیده اید و ممکن است تفاوت آن را با این جرم به طور دقیق ندانید، معامله فضولی است. منظور از معامله فضولی این است که کسی مال دیگری را بدون اینکه از طرف او اجازه و وکالت داشته باشد بفروشد یا مورد هر نوع معامله دیگری قرار دهد.
تفاوت معامله فضولی با فروش مال غیر در این است که در فروش مال غیر کسی که مال دیگری را به دیگران انتقال دارد نسبت به این مساله آگاهی کامل دارد و بر از عمد و در واقع از روی سوء نیت آن را به دیگری می فروشد اما در معامله فضولی شخصی که مال دیگری را معامله می کند لزوما دارای سوء نیست و ممکن است درمورد اینکه آن مال متعلق به دیگری نیست دچار اشتباه شده باشد. این سوء نیت در فروش مال غیر در دادگاه کیفری باید به اثبات برسد در غیر این صورت جرم اثبات نمی شود.
نحوه شکایت از جرم فروش مال غیر چگونه است؟
برای پیگیری قانوتی جرم فروش مال متعلق به غیر هم مالک اصلی مال هم شخص خریداری که از انجام این جرم متضرر شده است می توانند اقدام کنند. اما شکایت از این جرم یعنی طرح شکوائیه در دادگاه کیفری که می تواند منجر به محکومیت و مجازات مرتکب شود باید از سوی ذی نفع یعنی مالک اصلی ملک انجام شود. مالک اصلی ملک می تواند با کمک وکیل امور ملکی اقدام به تنظیم شکوائیه کرده و با تقدیم آن به دادسرای محل وقوع جرم آن را ثبت کند.
حال، سوالی که مطرح می شود این است که تکلیف خریدار ملک در این میان چیست و او چه اقدام حقوقی ای می تواند انجام دهد؟ اگر خریدار ملک در زمان معامله نسبت به مالک نبودن طرف مقابل آگاه باشد نمی تواند به جز ثمن معامله یعنی بهای ملک چیز دیگری از فروشنده بخواهد اما اگر نسبت به این موضوع بی اطلاع باشد باید در وهله اول مال را به صاحب اصلی اش تسلیم کند و برای این امر نیز سند کتبی از مالک یا شاهد داشته باشد تا بتواند حسن نیت خود را در دادگاه ثابت کند.
ثانیا برای پیگیری ضرر و زیان هایی که در جریان ارتکاب این جرم به او وارد شده می تواند دعوای ابطال معامله فضولی و درخواست ثمن معامله و همچنین ضرر و زیان های وارد شده به خود را بر اساس مسئولیت مدنی فروشنده مطالبه کند.
مشاره حقوقی فروش مال غیر
در قسمت های قبل گفتیم که فروش مال غیر یکی از انواع کلاهبرداری های ملکی است که متاسفانه رواج زیادی دارد و بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از مسائل حقوقی و رعایت نکردن برخی نکات ساده اما بسیار مهم حقوقی درگیر این جرائم می شوند. توصیه وکیل فرشته محمد حسینی با سابقه چندین ساله در امور ملکی به شما عزیزان این است که پیش از انجام هر معامله ای مربوط به املاک، با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در حقوق املاک و بازار آن مشورت نمایید تا با رعایت برخی نکات ساده تا حد امکان از وقوع جرم فروش مال غیر و ورود ضرر و زیان به خود جلوگیری کنید.
همچنین اگر در مرحله انجام معامله این نکات را رعایت نکرده اید و در حال حاضر با وقوع این جرم دچار ضرر و زیان شده اید می توانید برای آشنایی دقیق با راه حل های موجود برای پیگیری این جرم و جبران خسارات وارده به خود با وکیل فرشته محمد حسینی تماس بگیرید.
