خرید و فروش ملک با مستاجر|ملکبانان

فروش ملک در زمان اجاره یکی از مواردی است که می تواند برای مستاجرین موجب دردسر و سردرگمی شود لذا آشنایی با نکات حقوقی در مورد آن می تواند از بسیاری مشکلات جلوگیری کند. فروش ملک در زمان اجاره به لحاظ حقوقی کاملا مجاز بوده و مالکین اجازه فروش ملک خود را دارند. اما در این میان در برخی موارد به سبب اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و یا مستاجر با آنها به وجود می آید، شاهد مشکلاتی در این نوع معاملات هستیم. یکی از مواردی که بایستی فروشندگان حتما به آن توجه داشته باشند این است که به مالک جدید در مورد حضور مستاجر اطلاع داده و با رضایت وی اقدام به انجام معامله کنند. علاوه بر این بایستی بر سر ادامه قرارداد اجاره و یا تخلیه ملک به نتیجه برسند. در ادامه به برخی از این مشکلات و نکات مربوط به آنها خواهیم پرداخت.

بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار

طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر می تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد (خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست) و نیازی به رضایت مستاجر نیست که در این صورت اجاره به قوت خود باقی است. فلذا خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می گردد و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.

البته قائم مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره ولکن در سایر شرایط اجاره نامه قائم مقام نیست مثل این که در شروط ضمن عقد اجاره، شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد که در این صورت خریدار جدید قائم مقام در اجرای این شرط نمی شود چرا که ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد.

خرید و فروش ملک با مستاجر

اجاره بها و مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) که در عرف با اجاره بها عجین شده است، از جمله حقوق و تعهدات دینی مربوط به خود مال موضوع اجاره است و در قلمروی قائم مقامی خریدار واقع می شود. اما در خصوص قائم مقامی خریدار از مالک قبلی نسبت به دریافت اجاره بها و خصوصاً استرداد ودیعه مستاجر نکات و تردیدهایی هست که باید بررسی نمود.

۱/ دریافت ودیعه و اجاره بها

حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره و یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک این حق نیز به تبع آن منتقل می گردد و در قلمروی قائم مقامی خریدار قرار می گیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجاره بها به همان مبلغ مقرر در اجاره نامه است حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد. همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت نماید. در این خصوص چند نکته قابل ذکر است :

اگر کل اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه می تواند مجدداً از مستاجر اجاره بگیرد و نه می تواند به مالک قبلی برای استرداد اجاره های مربوط به ماههای بعد از تاریخ مبایعه نامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری نموده است. به همین خاطر خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعه نامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجاره های بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر می کرد و نمی تواند مدعی استرداد اجاره بهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.

عدم اطلاع خریدار از اجاره

حال اگر خریدار از اجاره نامه اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد :

اول : خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و دوم خیار غبن بخاطر این که یک ملک مسلوب المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است و خصوصاً اگر کلیه اجاره های آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقداً دریافت شده باشد. چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی، در بررسی غبن شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب المنفعه بودن یا نبودن و خصوصاً تسویه بودن اجاره ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد.
دوم‌ : اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا از مالک قبلی مطالبه نماید.
نکته مهم دیگر این که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائم مقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد. فلذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائم مقامی خریدار جدید حکم صادر کرد.

مثلاً می توان در مواردی استنباط نمود که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان و یا تا زمان وصول چک ثمن، اجاره ها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائم مقامی خریدار جریان ندارد و یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجاره بهای ماه های الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجاره بها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.

۲/ استرداد ودیعه (قرض الحسنه)

استرداد ودیعه (قرض الحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائم مقامی قرار می گیرد و به خریدار جدید منتقل می گردد. فلذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.

شرط انتقال استرداد ودیعه توسط مالک قبلی

انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفاً در حالت استاندارد و سکوت در مبایعه نامه و طبق قواعد عمومی قائم مقامی است ولی از آنجا که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائم مقامی تاثیر دارد، فلذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه این که مستقیماً سراغ قواعد عمومی قائم مقامی رفت خصوصاً در فرض قائم مقامی در تعهدات بر خلاف قائم مقامی در حقوق.

در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد و یا اگر عالم باشد ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد و یا بنا بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت نماید، می توان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر در قلمروی قائمی مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.

استرداد ودیعه در موارد دستور تخلیه

اما این که خریدار جدید باید مبلغ ودیعه (پول پیش) را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند به معنی این نیست که همیشه خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفاً جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.

نتیجتاً مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در موارد خرید و فروش ملک با مستاجر باید یا توافق سه جانبه را تحصیل کند و یا با ملاحظه مبایعه نامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید و یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تمبر ابطال نماید، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود.

در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید دعوای استرداد ودیعه را مطرح ولکن فقط یکی از آن ها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام نماید در غیر این صورت ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی ظنی و احتمالی تلقی نماید.

گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.

برای دریافت مشاوره با ما در ارتباط باشید 09128719258 و 09150806049