تخلیه ملک یکی از پرتکرارترین دعاوی ملکی در ایران است؛ چه برای موجرانی که با مستأجر خود به مشکل خورده‌اند و چه برای مالکان یا خریدارانی که پس از معامله، نیاز به تصرف ملک دارند. آشنایی با قوانین «تخلیه» می‌تواند از اتلاف وقت، هزینه و حتی مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
در این مقاله تمام نکاتی که لازم است درباره تخلیه ملک بدانید، بر اساس قوانین ایران و همراه با توضیح درباره نقش وکیل متخصص توضیح داده شده است.
تخلیه ملک چیست؟
تخلیه یعنی خارج شدن مستأجر از ملک و تحویل آن به مالک.
این موضوع می‌تواند به دلایل مختلفی رخ دهد، مثل:
پایان مدت اجاره
عدم پرداخت اجاره‌بها
انتقال غیرقانونی ملک به غیر
نیاز شخصی موجر
فسخ قرارداد
فروش ملک و نیاز خریدار به تصرف
هرکدام از این موارد، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.
انواع تخلیه در قوانین ایران
۱. تخلیه فوری (دستور تخلیه)
اگر قرارداد اجاره:
رسمی یا عادی دارای کد رهگیری باشد
مدت آن تمام شده باشد
مستأجر هنوز در ملک باشد
در این حالت، موجر می‌تواند از شورای حل اختلاف «دستور تخلیه فوری» بگیرد.
این دستور ظرف ۳ تا ۱۰ روز اجرا می‌شود و یکی از سریع‌ترین راه‌های تخلیه است.
مراحل درخواست دستور تخلیه:
- ثبت درخواست در دفتر خدمات قضایی
- ارائه قرارداد اجاره دارای کد رهگیری
- صدور دستور تخلیه توسط قاضی
- اجرای فوری توسط واحد اجرا
۲. تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
طبق قانون:
اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد
و موجر اظهارنامه رسمی ارسال کند
و باز هم اجاره پرداخت نشود
موجر می‌تواند حکم تخلیه درخواست کند.
این نوع تخلیه فوری نیست و حکم قضایی لازم دارد.
۳. تخلیه به دلیل انتقال غیرمجاز به غیر
اگر مستأجر بدون اجازه موجر، ملک را به شخص دیگری واگذار کند، موجر حق دارد:
فسخ قرارداد
و درخواست تخلیه بدهد.
این دعوا معمولاً در دادگاه یا شورای حل اختلاف قابل طرح است.
۴. تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر
در قراردادهای جدید خیلی کمتر دیده می‌شود، ولی طبق قانون قدیم روابط موجر و مستأجر، در بعضی شرایط موجر می‌تواند به دلیل نیاز شخصی به ملک، درخواست تخلیه بدهد.
این موضوع پیچیدگی‌های حقوقی زیادی دارد و حتماً نیاز به وکیل دارد.
۵. تخلیه پس از فروش ملک
اگر ملکی فروخته شود و مستأجر در آن باشد:
اگر در قرارداد قید شده ملک «تخلیه‌شده» تحویل شود → فروشنده باید تخلیه کند.
اگر فقط انتقال مالکیت بوده و قرارداد اجاره معتبر است → خریدار باید تا پایان مدت اجاره صبر کند.
مگر اینکه «حق فسخ» یا «شرط تخلیه سریع» در قرارداد باشد.
نقش وکیل متخصص در پرونده‌های تخلیه ملک
پرونده‌های تخلیه، برخلاف ظاهر ساده‌شان، بسیار فنی و وابسته به جزئیات قرارداد و قوانین هستند.
یک اشتباه کوچک مثل:
انتخاب نادرست عنوان دعوا
عدم ذکر کد رهگیری
از دست دادن مهلت‌های قانونی
یا تنظیم غلط اظهارنامه
می‌تواند باعث شود پرونده ماه‌ها طول بکشد.
به همین دلیل بسیاری از مالکان و مستأجران، برای جلوگیری از این مشکلات، از خدمات حقوقی تخصصی استفاده می‌کنند.
مرکز حقوقی ملکبانان – متخصص دعاوی ملکی
مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی یکی از مجموعه‌های تخصصی در حوزه:
دعاوی تخلیه
الزام به تنظیم سند
دعاوی معامله ملک بدون سند
رفع مزاحمت و ممانعت از حق
تصرف عدوانی
دعاوی اجاره و سرقفلی
است و سال‌ها به‌صورت حرفه‌ای روی پرونده‌های ملکی کار کرده است.
مزیت استفاده از خدمات این مرکز:
بررسی دقیق قرارداد اجاره
انتخاب بهترین نوع دعوا (تخلیه فوری یا حکم تخلیه)
تنظیم اظهارنامه صحیح
جلوگیری از اطاله دادرسی
پیگیری پرونده تا اجرای حکم
مشاوره قبل از عقد قرارداد اجاره یا خرید ملک
مدارک لازم برای درخواست تخلیه
قرارداد اجاره
کد رهگیری (برای تخلیه فوری)
کارت ملی
رسید پرداخت اجاره‌بها یا عدم پرداخت
اظهارنامه (در بعضی موارد)
مدت زمان تخلیه ملک
تخلیه فوری: حدود ۳ تا ۱۰ روز
حکم تخلیه: بسته به شورا یا دادگاه، بین ۱ تا ۳ ماه
موارد پیچیده (انتقال به غیر، سرقفلی): ممکن است طولانی‌تر شود
هزینه تخلیه ملک
هزینه‌ها شامل:
هزینه دادرسی
هزینه دفتر خدمات قضایی
اجرت اجرای حکم
حق‌الوکاله وکیل (بسته به نوع پرونده)
جمع‌بندی
تخلیه ملک یکی از اصلی‌ترین دعاوی ملکی محسوب می‌شود و موفقیت در آن به شناخت دقیق قوانین و نحوه اقدام بستگی دارد.
در بسیاری از موارد، حضور یک وکیل متخصص ملکی باعث می‌شود پرونده با سرعت بیشتری پیش برود و از اشتباهات پرهزینه جلوگیری شود.
مرکز حقوقی ملکبانان به مدیریت وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی با تجربه گسترده در دعاوی تخلیه و اختلافات موجر و مستأجر، می‌تواند بهترین همراه شما در این مسیر باشد.
