در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد، بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مالک برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام خواهد کرد. در این مقاله با ما همراه باشید تا با جوانب و شرایط مختلف تخلیه، نحوه گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای آن آشنا شوید.
حکم تخلیه مستاجر چیست؟
قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تنظیم شده، شرایطی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف کرده است که طبق آن باید قرارداد دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، دارای امضای طرفین باشد و دو شاهد آن را امضا کرده باشند. اگر برای تخلیه ملک بین موجر و مستأجر دعوایی پیش بیاید و شرایط فوق در تنظیم قرارداد رعایت نشده باشند، صاحب ملک باید از طریق دادرسی و گرفتن حکم تخلیه مستاجر برای تخلیه ملکش اقدام کند.
شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر
- با توجه به این که قرارداد اجاره دارای مدت زمانی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشدن آن ملک توسط مستأجر تخلیه نشود، موجر می‌تواند تقاضای حکم تخلیه مستاجر را داشته باشد.
- از نظر حقوقی اگر مستأجر سه ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
- اگر در قرارداد اجاره، قید شده باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.
- اگر شرایطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخلف کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.
- و در نهایت اگر مستأجر از ملک استفاده نامشروع کرده باشد، طبق قانون امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
مهلت قانونی تخلیه مستاجر
در صورت وجود شرایطی که در بالا ذکر شد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه را داشته باشد. پس از صدور حکم، بیست روز زمان برای اعتراض مستاجر به حکم تخلیه وجود دارد و پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند. پس از صدور اجراییه، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود. در صورت نبود اعتراض، تخلیه ملک توسط مأموران اجرایی یا کلانتری محل اجرایی خواهد شد.
مهلت اجرای دستور تخلیه
اگر حکم قطعی شود، باید طی ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ شود و پس از آن ۷۲ ساعت برای تخلیه فرصت خواهد بود. گفتنی است که برای این کار باید مبلغ ودیعه به مستأجر داده شده باشد و طبق حکم تخلیه، مستاجر حق اعتراض ندارد.
توقف حکم تخلیه مستاجر
در قانون شرایطی تعریف شده است که با وجود آنها مستأجر می‌تواند مانع از اجرای حکم تخلیه شود:
- مستأجر ادعا کند که اجاره‌نامه را تمدید کرده است.
- مستأجر مدعی شود که اسناد ارائه شده برای گرفتن حکم تخلیه توسط صاحب ملک جعلی است. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص و نحوه تشخیص سند مجعول، به مقاله جعل اسناد مراجعه کنید.
- مستأجر عنوان کند که فرصت سه روزه برای تخلیه مانع می‌شود که بتواند اقدامی برای توقف حکم داشته باشد.
- و در نهایت اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست به ادعایش توسط دادگاه رسیدگی می‌شود.
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد عادی
طبق قانون اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، یعنی به صورت دستی و خارج از دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، دستور فوری از مراجع قضایی بگیرد. فرقی نمی‌کند که قرارداد عادی در دفاتر املاک تنظیم شده باشد یا در برگه معمولی. دستور تخلیه در این موارد معمولا قابل اعتراض نیست.
نکته مهم در این رابطه این است که قرارداد مورد نظر باید شرایط قانونی برای قابل استناد بودن را داشته باشد تا توسط مقام قضایی بررسی شود. یعنی دارای امضا و مشخصات کامل طرفین بوده و در دو برگه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند.
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد رسمی
در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام کرد که نسبت به نوع قبل بیشتر طول می‌کشد. در این نوع مستأجر پس از صدور حکم، حق دارد که تقاضای تجدید نظر داشته باشد.
اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانه‌ی مربوطه حکم اجراییه بگیرد که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند. البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود.
مراجع رسیدگی به حکم تخلیه مستاجر
اگر مورد اجاره مسکونی باشد، برای حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر حکم تخلیه باعث ضرر و زیان مستأجر شود، مستاجر می‌تواند تقاضای تأخیر در حکم را داشته باشد. امّا اگر ملک تجاری محسوب شود، باید برای حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کرد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه مستاجر
پیش از این اشاره شد که اگر رابطه بین موجر و مستأجر طبق شرایط قانون مصوب سال ۷۶ باشد، می‌توان از طریق گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد. این شرایط عبارتند از این که: قرارداد مدت داشته باشد، در دو نسخه تنظیم شده و هر دو به امضای طرفین رسیده باشد، دو شاهد آنها را امضا کرده باشند و مدت قرارداد تمام شده باشد.
امّا اگر به هر دلیلی نتوان رابطه بین موجر و مستأجر را طبق قانونی که ذکر شد تعریف کرد، موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. دیگر تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد. امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر می‌دهد.
اعتراض به حکم تخلیه مستاجر
با توجه به این که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی کاملا بررسی می‌شود، پس از صدور این دستور نیازی به اجراییه نیست و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا خواهد شد. مستأجر سه روز پس از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند و حق اعتراض و تجدیدنظر نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، شورای حل اختلاف ممکن است مهلت بیشتری به مستأجر بدهد.
دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف
برای تنظیم دادخواست و ارائه آن به شورای حل اختلاف، وجود اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره، اظهارنامه و کپی آنها لازم است. سپس در شرح دادخواست با خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف، مشخصات خواهان و ملک موردنظر نوشته شده و شرایط قانونی که موجر طبق آن درخواست حکم تخلیه را دارد، نوشته می‌شود. به عنوان مثال به علت اتمام مدت قرارداد، بعد از آن باید صدور حکم یا دستور تخلیه با توجه به شرایط و با احتساب خسارت قانونی از شورا تقاضا شود.
صدور حکم تخلیه مستاجر توسط ثبت اسناد و املاک
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های گرفتن حکم تخلیه، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است. اگر این حکم صادر شود، پس از ۴۸ ساعت باید به مستأجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت برای تخلیه مهلت خواهد داشت. گفتنی است که موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر بدهد و رسید پرداخت آن را به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.
اگر خسارتی توسط مستأجر به ملک وارد شده باشد، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام کند.
دادخواست دستور تخلیه فوری
همان‌طور که در بخش‌های قبل اشاره شد، اگر شرایط لازم برای ارائه دادخواست دستور تخلیه وجود داشت، طبق شرایط ذکر شده می‌توان به مراجع قانونی یعنی شورای حل اختلاف، دادگاه یا اداره ثبت مراجعه کرده و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه، شرح دادخواست برای صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع تقاضا کرد. در شرح دادخواست باید جبران خسارت قانونی و درخواست دستور تخلیه و علت آن به صورت روشن بیان شود.
حکم تخلیه مستاجر در شرایط کرونا
با توجه به شرایط خاص از آغاز شیوع کرونا، دولت تصمیم گرفت که تمام قراردادهای اجاره که در این تاریخ به پایان می‌رسند، به صورت خودکار تمدید شوند. افزایش اجاره‌بهای این قراردادها تنها تا سقف مصوّب مقدور است. اعتبار این قانون تا سه ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزارت بهداشت است.
البته طبق این مصوبه سه شرط برای تمدید اجاره وجود دارد که در صورت برقرار نبودن این شرایط، می‌توان حکم تخلیه مستأجر را گرفت. این شرایط عبارتند از:
- اگر مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، قرارداد می‌تواند تمدید شود.
- اگر موجر قصد فروش نداشه باشد، قراداد تمدید می‌شود که در این صورت باید قرارداد فروش رسمی ارائه شود و مستأجر باید دو ماهه ملک را تخلیه کند.
- اگر مستاجر سقف مبلغ افزایشی تعیین شده را قبول نکند، می‌توان حکم تخلیه را گرفت.
