در قراردادهای اجاره، حقوق و مسئولیتهای مالک و مستأجر بهطور واضح و مشخص تعیین میشود. این قرارداد، رابطهای قانونی است که موجب ایجاد تعهدات و وظایف برای هر یک از طرفین میشود. در این مقاله، به بررسی تفاوتها و حقوق قانونی مالک و مستأجر در ملکهای اجارهای پرداخته میشود.
تعریف مالک و مستأجر
مالک ملک کسی است که بهطور قانونی صاحب یک ملک است و حق دارد آن را اجاره دهد یا بفروشد. مستأجر فردی است که ملک را از مالک برای مدت معین یا نامعین اجاره میکند و در ازای استفاده از ملک، مبلغی بهعنوان اجاره بها پرداخت میکند.
حقوق قانونی مالک ملک
حق دریافت اجاره بها
اولین و اصلیترین حق مالک در قرارداد اجاره، دریافت اجاره بها از مستأجر است. مالک حق دارد که مبلغ اجاره را طبق شرایط قرارداد از مستأجر دریافت کند. در صورتی که مستأجر اجاره بها را به موقع پرداخت نکند، مالک میتواند از راههای قانونی مانند صدور حکم تخلیه یا شکایت قضائی برای وصول اجاره اقدام کند.
حق نظارت و کنترل
مالک حق دارد بر وضعیت ملک نظارت کند و در صورتی که تغییراتی در ملک ایجاد شود که باعث کاهش ارزش آن شود، میتواند اقدام قانونی انجام دهد. بهطور مثال، اگر مستأجر بدون اجازه مالک اقدام به تغییرات اساسی در ملک کند، مالک حق دارد که از او درخواست کند تا ملک را به وضعیت اولیه بازگرداند.
حق فسخ قرارداد اجاره
مالک میتواند در شرایط خاص و طبق قانون از جمله عدم پرداخت اجاره بها، نقض شرایط قرارداد یا استفاده غیرمجاز از ملک، درخواست فسخ قرارداد اجاره را کند و ملک را از مستأجر تخلیه کند. مالک باید ابتدا اخطارهای لازم را به مستأجر بدهد و پس از آن میتواند از طریق مراجع قضائی درخواست تخلیه کند.
حق مالکیت
مالک همچنان حق تصرف و فروش ملک را دارد. او میتواند پس از پایان مدت اجاره، ملک را بفروشد و در صورتی که مالک جدیدی پیدا کند، قرارداد اجاره همچنان پابرجا خواهد بود مگر اینکه مستأجر به صورت دیگری با مالک جدید توافق کند.
حقوق قانونی مستأجر ملک
حق استفاده از ملک
مستأجر حق دارد از ملک اجارهای مطابق با شرایط قرارداد استفاده کند. این حق شامل استفاده از فضاهای داخل ملک و استفاده از امکانات مرتبط با ملک میشود. مستأجر نمیتواند بدون رضایت مالک، بهطور غیرمجاز از ملک استفاده کند یا آن را تغییر دهد.

حق سکونت یا استفاده در مدت قرارداد
مستأجر حق دارد تا پایان مدت اجاره در ملک سکونت کند یا از آن استفاده کند، مگر اینکه قرارداد به دلایلی مانند عدم پرداخت اجاره یا نقض شرایط توسط مستأجر فسخ شود. مستأجر باید شرایط استفاده از ملک را بهطور کامل رعایت کند تا از حقوق خود بهرهبرداری کند.
حق حفظ امنیت و آرامش
مستأجر حق دارد از حقوق خود بهویژه حق امنیت و آرامش در ملک استفاده کند. این به این معنی است که مالک نمیتواند بهطور غیرمجاز وارد ملک شود یا مزاحمتی برای مستأجر ایجاد کند. البته مالک میتواند بهطور قانونی و با اطلاع مستأجر وارد ملک شود، برای مثال برای تعمیرات ضروری یا نظارت.
حق تخلیه در پایان مدت اجاره
مستأجر در پایان مدت اجاره حق دارد بدون هیچگونه دغدغهای ملک را تخلیه کند، مشروط به اینکه قرارداد اجاره پایان یابد و تمامی تعهدات مالی و قانونی مستأجر انجام شده باشد. در صورتی که مالک بخواهد پس از پایان مدت اجاره مستأجر را مجبور به تخلیه زودتر کند، باید از طریق مراجع قضائی اقدام کند.
حق در برابر تعمیرات و نگهداری ملک
مستأجر باید ملک را در وضعیت مناسب نگه دارد و از آسیب دیدن آن جلوگیری کند. در برخی موارد، اگر تعمیرات مربوط به ملک (مانند سیستم لولهکشی یا تأسیسات اصلی) لازم باشد، هزینههای آن بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد. اگر تعمیرات کوچک یا نگهداری عادی لازم باشد، مستأجر مسئول آن است.
تفاوتها میان حقوق مالک و مستأجر
حق تصرف و استفاده از ملک
در حالی که مستأجر تنها حق استفاده از ملک را برای مدت معین دارد، مالک بهطور کامل حق تصرف و تصرفات دیگر در ملک را داراست. بهعبارت دیگر، مالک میتواند ملک را بفروشد یا تغییراتی در آن ایجاد کند، در حالی که مستأجر تنها در حدود اجارهنامه مجاز به استفاده از ملک است.
وظیفه نگهداری و تعمیرات
مسئولیت نگهداری از ملک و انجام تعمیرات عمده معمولاً بر عهده مالک است، در حالی که مستأجر باید از ملک در طول مدت اجاره بهطور مناسب مراقبت کند و تعمیرات جزئی را انجام دهد.
حق فسخ قرارداد
مالک و مستأجر هردو میتوانند در شرایط خاص قرارداد اجاره را فسخ کنند، اما دلیل فسخ برای هرکدام متفاوت است. مالک میتواند به دلیل نقض قرارداد یا عدم پرداخت اجاره، قرارداد را فسخ کند، در حالی که مستأجر میتواند به دلیل مشکلات اساسی مانند عدم فراهم شدن شرایط استفاده از ملک یا نقض حقوق خود، قرارداد را فسخ کند.
نتیجهگیری
در قرارداد اجاره، هر یک از طرفین، مالک و مستأجر، حقوق و مسئولیتهای مشخصی دارند که باید بهطور دقیق و طبق قانون رعایت شوند. بهمنظور جلوگیری از مشکلات حقوقی در طول مدت اجاره و حفظ حقوق طرفین، توصیه میشود که قبل از هرگونه اقدام، مشاوره حقوقی از وکلا یا متخصصان حقوقی همچون فرشته محمد حسینی، مدیر مرکز حقوقی ملکبانان، دریافت کنید.