معمولاً در تعیین اجرت المثل اراضی تملک شده توسط دولت، فاکتورهای مؤثر باید به دو دسته تقسیم شوند؛ فاکتورهای منطقه ای یا محلّی و فاکتورهای فرا منطقه ای.
فاکتورهای منطقه ای یا محلّی
در این قسمت به بررسی فاکتورهای منطقه‌ای یا محلی در تعیین اجرت المثل املاک و اراضی می پردازیم و توضیحاتی در این خصوص ارایه خواهیم داد.
کمیّت وکیفیّت املاک
متراژ اعیانی وعرصۀ املاک، چگونگی ساخت (شمالی یا جنوبی)، نوع طبقه، مقدار امکانات رفاهی و خدماتی، مقدار مشاعات، تأسیسات ساختمان، امتیاز پارکینگ و… از جمله عوامل مؤثر در کمیّت املاک و تعیین قیمت نسبی آنها در قیمت و ارزش ملک و میزان اجاره بهای آن هستند. نوع و کیفیّت مصالح بکار رفته، کیفیّت نقشه‌های معماری، نوع و جنس نمای ساختمان، کیفیّت در بها، کمدها و کابینت‌ها، کیفیّت تأسیسات ساختمان، عمرساختمان و اجزاء آن، ورودی‌ها، خروجی‌ها و راه‌های دسترسی و… نیز از جمله عوامل مؤثر در کیفیّت املاک و تعیین قیمت نسبی آنها در قیمت و ارزش ملک و میزان اجاره بهای آن هستند.
موقعیّت املاک
محل و موقعیّت جغرافیای شهری ملک، سطح طبقه‌بندی محلّی وقوع ملک، راه‌های ارتباطی، حدود چهار جانبۀ ملک، موقعیّت‌‌های مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری ملک، نوع کاربری‌های پیرامون ملک و… از جمله عوامل مؤثر در موقعیّت املاک و تعیین قیمت نسبی آنها در قیمت و ارزش ملک و میزان اجاره بهای آن هستند.
وضعیّت و نوع بهره‌برداری املاک
معمولاً بسیاری از املاک به گونه ای هستند که بنا به عللی همچون عمر ساختمان، نوع، چگونگی و کیفیّت مشاعات، نوع و چگونگی ساخت، معارض‌ها، مشارکت‌ها و وابستگی‌ها، امکان بهره برداری از تمامی یا قسمتی از ملک مقدور نبوده است؛ لذا در تعیین اجاره بها می بایست به وضعیّت بهره برداری املاک توجّه خاص نمود. همچنین، می‌بایست به نوع بهره برداری (استفادۀ منفعتی که متصرّف از منافع مال نموده است) توجّه داشت.
تغییرات محلّی پیرامون ساختمان
کارشناس محترم برای مدّت یا دوره ای که اقدام به تعیین اجرت‌المثل ملکی می‌نماید، می‌بایست سابقۀ کامل آن دوره را برای تغییرات پیرامون و اطراف آن ملک به خوبی بشناسد و با دانستن سوابق محلّی و به تناسب دانستن ارزش‌های افزوده یا کاسته شدۀ ملک، اقدام به تعیین اجرت‌المثل نماید.
ارزش کلّی ساختمان
تعیین ارزش کلّی ساختمان برای دوره‌ای که اجرت‌المثل محاسبه می‌شود، در مقایسه با ارزش ساختمان‌های مشابه محلی که دارای قاعده یا قراردادی برای اجاره‌بها میباشند، می‌تواند راهنمایی برای کنترل اجرت‌المثل تعیین شده توسط کارشناس باشد.
فاکتورهای فرا منطقه‌ای
معمولاً با توجّه به گستردگی و مؤثر بودن فاکتورهای متعدد مکانی، موقعیّتی و زمانی در تعیین ارزش و اجاره بهای املاک در سراسر کشور، وضع قانون و قاعده‌ای کلّی برای تعیین ارزش اجاره بهای املاک کار بسیار دشواری است و برای تحقّق چنین امری، می‌بایست یک فرمولی دقیق براساس پارامترها و ضرایب خاص ارائه گردد تا جداول ضرایب و پارامترها در آرشیو سالیانۀ املاک و مسکن، راهنمای جامع و دقیقی برای محاسبات دقیق‌تری باشند. از این روی استفادۀ مستقیم از فاکتورهای فرا منطقه‌ای درتعیین ارزش و اجاره بهای املاک، مناسب نیست؛ چرا که این فاکتورها به صورت مستقیم و طولی تأثیر خود را بر فاکتورهای منطقه ای یا محلّی خواهند گذاشت و از طرف دیگر قیمت زمین، هزینۀ ساخت و نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره‌بهای آن، تابع متغیّرهای دیگری است که تأثیر آن متغیّرها در مرکز، کلان شهرها و شهرهای کوچک متفاوت می‌باشد. بنابراین، فاکتورهای فرا منطقه‌ای بیشتر حالت کنترلی را خواهند داشت و در محاسبات به صورت مستقیم وارد نمی‌شوند.
مهمترین فاکتورهای مؤثر در تعیین اجرت المثل ساختمان، فاکتورهای منطقه ای یا محلّی هستند و فاکتورهای فرامنطقه ای که اولویّت بعدی را نسبت به فاکتورهای محلّی دارند شامل تغییرات در رشد مسکن و ساختمان (کلّی)، تغییرات در رشد زمین (کلّی) و تغییرات در شاخص های سالیانۀ بانک مرکزی از جمله فاکتورها برای شاخص کنترل میباشند.
به قلم وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمد حسینی
