قرارداد اجاره به شرط تملیک قراردادی است که به موجب آن طرفین، با این قصد که مورد اجاره تا پایان مدت اجاره در تملیک موجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستأجر درآید، مبادرت به انعقاد آن می نمایند.
منظور از طرفین قرارداد هر شخصی اعم از شخص حقیقی و شخص حقوقی، خصوصی یا عمومی است. لازم به ذکر است در این قرارداد، قیمت تمام شده ی کالا برای مالک به صورت اقساطی از طرف معامله دریافت می گردد و بنابراین با توجه به طول دوره ی پرداخت اقساط، بر قیمت کالا افزوده خواهد شد و مالک می تواند به هر میزان که منافع وی ایجاب نماید، بر مبلغ تمام شده ی کالا بیفزاید اما طول مدت اقساط نباید بسیار طولانی تعیین گردد زیرا مورد اجاره ممکن است در مدت طولانی مستهلک شده و منفعت مستاجر ایجاب نماید که با عدم پرداخت اقساط، شرایطی را فراهم آورد تا قرارداد فسخ و مورد اجاره به مالک مرجوع گردد.
طریقه انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک
۱) در قرارداد اجاره شرط شود، پس از اتمام مدت اجاره، اگر مستاجر، خواهان مورد اجاره باشد، با اعلام قبولی خود، مالک مورد اجاره می گردد. ایراد مهم این شکل از انعقاد قرارداد، این است که در چنین قراردادی تنها مستاجر است که تعیین کننده مالک نهایی مورد اجاره است.
۲) عقد اجاره ای با این شرط منعقد گردد که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک مورد اجاره گردد. به عبارت دیگر، طرفین در هنگام انعقاد قرارداد، اراده ی خویش را بر انتقال ملکیت مورد اجاره، پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام نموده و در صورت حصول شرایط، مالکیت مستاجر بر مورد اجاره قطعی بوده و نیازی به موافقت دیگری نیست.
برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک این روش که عرفاً در قراردادهای مشابه حاکم بوده معقول تر است چرا که، در صورت رعایت تمامی شروط توسط مستاجر، بدون اینکه نیازی به اعلام اراده انشایی مستاجر مبنی بر قبول انتقال مالکیت مورد اجاره باشد، ملکیت به مستاجر انتقال پیدا می نماید. همچنین با اهداف مورد نظر موجر نیز سازگارتر بوده و منافع موجر را به نحو بهتری تأمین می نماید.
مبنای قانونی قرارداد اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک در نظام حقوقی ایران، به عنوان عقدی معین توسط قانونگذار قانون مدنی مورد شناسایی قرار نگرفته است، اما با توجه به حاکم بودن ماده ۱۰ قانون مدنی، که تراضی افراد را تا زمانی که با قانون مخالفت صریح نداشته، نافذ و معتبر شناخته است، چنین قراردادی نافذ و صحیح بوده و رابطه ی حقوقی طرفین قرارداد، رابطه استیجاری است که مورد اجاره پس از انقضای مدت اجاره و پرداخت اقساط اجاره بها، با توجه به شرط مندرج در عقد بر اساس ماده ۲۳۶ قانون مدنی، به مالکیت مستأجر در می آید.
همچنین به دلیل وجود شرط حق تملک مستاجر، در صورت استنکاف موجر از انتقال قطعی مورد اجاره، براساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی، مستاجر می تواند الزام موجر به انتقال مال را از طریق مراجع قانونی درخواست نماید. این قرارداد، از عقود لازم، تملیکی و معوض است و هیچ یک از طرفین به جز در خصوص موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلایل قانونی، امکان فسخ این قرارداد را ندارند.
مواردی که باید در قرارداد اجاره به شرط تملیک مورد توجه قرار گیرد:
مالکیت مورد اجاره
مورد اجاره، تا سررسید و پرداخت آخرین قسط اجاره بها در مالکیت موجر بوده و مستأجر هیچگونه حق مالکیتی بر آن ندارد و در صورت فسخ قرارداد در هر زمانی از قرارداد، کلیه مبالغ پرداخت شده از جانب مستاجر، صرفاً به عنوان اجاره بها بوده و مستأجر مکلف است، مورد اجاره را به همان حالتی که تحویل گرفته، عودت دهد؛
تضمینات
به منظور حسن انجام تعهدات مستأجر، توصیه می گردد تأمیناتی از وی اخذ شود که از جمله آن می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
الف: ضمانت نامه بانکی به منظور حفظ و نگهداری از مورد اجاره تا پایان قرارداد و تضمین پرداخت کلیه اقساط اجاره بها؛
ب: در صورتی که دستگاه های مورد اجاره، دارای قیمت بسیار گزافی می باشدبه جای تضمینات فوق الذکر، ملک محل فعالیت مستاجر، به رهن موجر درآمده تا در صورت ورشکستگی مستأجر، موجر نسبت به مطالبه ی خسارات خود، از محل مورد رهن، نسبت به سایر غرما دارای اولویت باشد؛
تحویل مورد اجاره
بهتر است مورد اجاره قبل از تحویل به رؤیت مستأجر رسیده و گواهی سلامت مورد اجاره از مستأجر اخذ، تا هر گونه ادعایی در خصوص وجود عیب ظاهر یا باطن از مستأجر در آینده سلب گردد؛
نگهداری و تعمیرات دستگاه های مورد اجاره
کلیه مسئولیت نگهداری، حفظ و تعمیرات دستگاه های مورد اجاره، بر عهده ی مستأجر بوده و ایشان مکلف است، کلیه موارد ایمنی و فنی لازم را جهت حفظ و مراقبت از دستگاه ها به کار برده و در مواقع نیاز اقدام به تعمیر آن ها نمایند همچنین کلیه هزینه های کلی یا جزئی، مستقیم یا غیر مستقیم دیگری که برای استفاده بهتر از مورد اجاره یا به هر منظور دیگری صورت گرفته باشد، بدون حق مطالبه از موجر بر عهده ی مستأجر قرار گیرد؛
بیمه نمودن مورد اجاره
در صورت لزوم استفاده از بیمه دستگاه های مورد اجاره، این تکلیف در قرارداد بر عهده مستأجر گیرد؛
امکان بازدید از مورد اجاره
باید توجه شود که موجر قادر باشد در طول مدت قرارداد، از مورد اجاره بازدید به عمل آورد؛
موارد فسخ قرارداد پیش بینی گردد
برای مثال میتوان در قرارداد این حق را ایجاد نمود که در صورت عدم پرداخت دو قسط متوالی و یا سه قسط متناوب از اجاره بها در موعد، موجر ضمن وصول مطالبات و خسارات وارده به خود از محل وثائق، نسبت به فسخ قرارداد و استرداد مورد اجاره اقدام نماید.
انتقال مورد اجاره
توصیه می گردد مستأجر حق انتقال مورد اجاره را تا پایان مدت قرارداد، تحت هر عنوان اعم از بیع، صلح، وکالت و …. به دیگران نداشته باشد؛
حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد
به منظور جلوگیری از اطاله ی دادرسی و ورود خسارات وارده به طرفین پیش بینی داوری برای حل و فصل اختلاف مفید فایده خواهد بود.
پیش پرداخت قرارداد
در صورتی که در هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان پیش پرداخت تعیین گردد و مهلتی به منظور پرداخت آن، به مستاجر اعطا گردد، موجر در این مدت برای خود حق حبس قائل شود و تا زمان پرداخت پیش پرداخت به وسیله ی مستاجر از واگذاری مورد اجاره خودداری نماید؛
فورس ماژور
مستأجر مکلف شود در مواعد تعیین شده در قرارداد، اقدام به پرداخت اقساط اجاره بها نماید و ادعایی نظیر تحریم، تغییر قیمت مواد اولیه و غیره به منظور عدم پرداخت اجاره بها قابل پذیرش نباشد.