با توجه به اینکه زمین‌ها دیگر به صورت تک واحدی و خانه‌های حیات دار ساخته نمی‌شوند؛ کسانی که قصد ساخت و ساز دارند با سازندگان املاک قراردادی را منعقد می‌کنند. این قرارداد که به عنوان قرارداد مشارکت در ساخت شناخته می‌شود، حاصل توافقات سازنده و مالک بنا جهت احداث آپارتمان و نحوه تقسیم آورده‌های مالی آن است.
با توجه به اینکه ساخت و سازها بین افراد مختلف منعقد می‌شود، اختلافات زیادی بین سازنده‌ها و مالکان زمین‌ها رخ می‌دهد. برای رسیدگی به این دعاوی شرایط مختلفی توسط قانون‌گذار در نظر گرفته شده است.
در این مطلب نکاتی که باید درباره دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت بدانید را ارائه کرده‌ایم. اگر نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر در این رابطه دارید، از طریق واتساپ و یا اینستاگرام با مشاورین حقوقی ما در ارتباط باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت زیرمجموعه‌ای از قوانین مدنی محسوب می‌شود؛ و پایه و اساس تنظیم این قراردادها ادغام کردن سرمایه دو طرف یعنی سازنده و مالک به لحاظ مادی و معنوی و برخورداری هر دو آن‌ها از سود حاصل از مشارکت است.
این قراردادها معمولاً برای نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهری تنظیم می‌شود؛ و هدف از انعقاد این قراردادها نوسازی و تغییر بافت خانه‌های قدیمی است.
قوانین مشارکت در ساخت و ساز چیست؟
قبل از اینکه ساخت و ساز شروع شود، باید مالک و سازنده درباره قوانین مشارکت در ساخت و ساز اطلاعات کسب کنند. چون بروز هرگونه اشتباهی برای طرفین قراردادهای ساخت می‌تواند زمینه‌ساز اختلاف در این زمینه شود و دعاوی ساخت و ساز را برای طرفین قرارداد رقم بزند.
از جمله قوانین مهمی که برای مشارکت در ساخت وجود دارد می‌توان به واقعی بودن سند ملک اشاره کرد. در واقع طبق قوانینی که برای ساخت و ساز در نظر گرفته شده، مجری باید از واقعی بودن سند اطمینان حاصل کند، چون تنها برای املاکی که دارای سند قانونی هستند امکان پیگیری دعاوی مشارکت در ساخت و… وجود خواهد داشت.
علاوه بر واقعی بودن سند باید هزینه‌های ساخت و ساز و نحوه پرداخت آن‌ها توسط طرفین قرارداد، زمان پایان و شروع ساخت و ساز و ضمانت‌های اجرایی مانند حسن انجام کار، شرایط تأخیر در پروژه و… نیز باید به طور شفاف ذکر شده باشد.
حتی طبق قوانین ساخت و ساز باید نحوه سند زدن ملک نیز مشخص باشد، تا قانون بتواند در صورت بروز اختلاف بین طرفین قرارداد ریشه اختلافات را شناسایی کرده و حق را به حق‌دار برساند.
به عنوان مثال معمولاً در ابتدای کار ۴۰ درصد سند به نام سازنده منتقل می‌شود و طبق تعهدات ذکر شده سازنده وارد عمل شده و ساخت و ساز را شروع می‌کند. پس از پایان کار نیز زمان انتقال مابقی سهم سازنده به نام او در قرارداد تعیین می‌شود، تا فردی در پروژه‌های ساخت و ساز متضرر نشود.
تعهدات طرفین در دعاوی مشارکت در ساخت
طبق قانون مشارکت در ساخت، هر کدام از طرفین قرارداد ساخت و ساز تعهداتی نسبت به طرف مقابل دارند. در ادامه برخی از تعهداتی که طرفین در پروژه‌های مشارکت در ساختن نسبت به یکدیگر دارند را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.
تعهدات مالک زمین در مشارکت در ساخت
فردی که مالک زمین است باید بخشی از آن را پس از تأیید قرارداد به نام سازنده منتقل کند، تا سازنده بتواند امور اداری و قانونی مسکن را جهت تخریب و… انجام دهد. از دیگر مواردی که به عنوان تعهدات مالک در ساخت و ساز شناخته می‌شود می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تحویل به موقع ساختمان به سازنده
- اطمینان از در رهن یا بازداشت نبودن ملک
- تعهد و پاسخگویی به دعاوی مشارکت در ساخت و دعاوی کیفری
- عودت مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از تحویل آپارتمان‌های ساخته شده
- پرداخت نیمی از هزینه سند
- پرداخت تمام هزینه‌های ملک تا قبل از تحویل آن به سازنده
تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت
سازنده نیز در قبال مشارکت در ساخت موظف است که امکانات لازم برای ساخت و ساز پروژه را تأمین کند، پروژه ساخت و ساز را طبق قرارداد منعقد شده به موقع به سرانجام برساند، طراحی و ساخت و ساز را با کیفیت مطلوب انجام دهد و اموری مانند بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان را تهیه کند.
همچنین لازم است که حدود اجرایی ملک مشخص شود و نقشه ساختمان به تأیید مالک برسد. از دیگر مواردی که بر عهده سازنده است و می‌تواند در دعاوی مشارکت در ساخت مورد بررسی قرار بگیرد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- اخذ جوازهای مورد نیاز برای ساخت و ساز از جمله جواز حداکثر تراکم
- پرداخت هزینه آب، برق و… در زمان احداث بنا
- خرید و نصب کلیه انشعابات مانند آب، برق، گاز و…
- رعایت کلیه اصول ایمنی طبق مقررات ساختمان
- اخذ گواهی عدم تخلف در ساخت و ساز و تأییدیه آسانسور و آتش‌نشانی
- اقدام برای دریافت پایان کار پروژه
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
برای طرح دعاوی مشارکت در ساخت لازم است قراردادهایی که در این حوزه منعقد می‌شوند را بشناسید. در ادامه یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادسو جهت شناخت بیشتر ارائه شده است.
ماده ۱- طرفین قرارداد
طرف اول: آقای یا خانم………… فرزند………… متولد………… دارای شماره شناسنامه………… دارای کد ملی………… صادره از………… ساکن………… دارای کد پستی به شماره………… که در ادامه قرارداد طرف اول نامیده می‌شود.
طرف دوم: آقای یا خانم………… فرزند………… متولد………… دارای شماره شناسنامه………… دارای کد ملی………… صادره از………… ساکن………… دارای کد پستی به شماره………… که در ادامه قرارداد طرف دوم نامیده می‌شود.
با توجه به اینکه طرف اول قرارداد مالک پلاک ثبتی به شماره………… بوده و قصد احداث بنا را در پلاک ثبتی مذکور دارد. طرف دوم نیز توانایی و امکانات مالی لازم را در جهت احداث بنا دارا است، قرارداد حاضر به منظور احداث بنا و شراکت در عرصه و اعیان بنای احداثی بین طرفین به عنوان قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌شود.
ماده ۲- موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارت است از احداث بنا به صورت مشترک در پلاک ثبتی شماره………… با توجه به تعهدات در نظر گرفته شده برای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت حاضر.
ماده ۳- ارزش عرصه یا زمین
ارزش عرصه یا زمین در قرارداد مشارکت در ساخت، در تاریخ تنظیم این قرارداد معادل………… ریال (………… تومان) برآورد شده و مورد توافق طرفین قرارداد است.
ماده ۴- تعهدات و آورده طرف دوم
الف) به موجب این قرارداد مشارکت در ساخت مقرر شد که طرف دوم بنایی که مشخصات و نقشه آن پیوست این قرارداد که جزء لاینفک قرارداد می‌باشد را در پلاک ثبتی در نظر گرفته شده احداث نماید.
تبصره ۱: طرف دوم ملکف است که بنا را دقیقاً بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه مصوب احداث نماید.
تبصره ۲: طرف دوم موظف است که کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول ایمنی اعم از بیمه کارگران و… را رعایت نماید و در این خصوص هیچ‌گونه مسئولیتی متوجه طرف اول نخواهد بود.
ماده ۵: تغییر در مبلغ هزینه‌های پیش بینی شده
در صورتی که در این قرارداد مشارکت در ساخت هزینه‌های اعلامی از سوی طرف دوم به استناد ماده ۴ این قرارداد بیشتر از قیمت ملک مطابق با قیمت تعیین شده در ماده ۲ این قرارداد مشارکت در ساخت شود، مابقی هزینه‌ها به تساوی از سوی طرفین این قرارداد پرداخت خواهد شد و به این منظور حساب مشترکی به نام طرفین افتتاح شده و کلیه واریزی‌ها به این حساب بوده و کلیه مخارج نیز از این حساب پرداخت خواهد شد.
ماده ۶: تعهدات طرف اول
پس از اینکه بنا به صورت کامل تکمیل گردید، طرف اول متعهد است ظرف هفتاد روز پس از اخذ پایان کار با هماهنگی قبلی با طرف دوم در دفترخانه شماره…………واقع در………… حاضر گردد و نسبت به انتقال سه دانگ مشاع عرصه و اعیان ملک مورد نظر اقدام کند.
در صورت تأخیر طرف اول در انجام تعهد مقرره در قرارداد مشارکت در ساخت در این بند موظف است که روزانه مبلغ…………به عنوان خسارت به طرف دوم بپردازد. بدیهی است که این امر نافی تعهد اصلی طرف اول مبنی بر انتقال سند نیست.
ماده ۷: تعیین سهم طرفین در بنا
طبق توافقات صورت گرفته میان طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، سهم هر یک از طرفین در بنای احداثی به شرح ذیل می‌باشد:
سهم طرف اول:………… دانگ از شش‌دانگ ساختمان که این سهم در طبقات………… واحدهای………… واقع در ضلع………… ساختمان می‌باشد، به همراه پارکینگ‌های…………
سهم طرف دوم:………… دانگ از شش‌دانگ ساختمان که این سهم در طبقات………… واحدهای………… واقع در ضلع………… ساختمان می‌باشد، به همراه پارکینگ‌های…………
ماده ۸: قوه قاهره
در صورت بروز قوه قاهره با جمیع شرایط لازم برای احراز قوه قاهره در زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت حاضر، اگر هر یک از طرفین قرارداد در مدتی که تحت‌الشعاع قوه قاهره قرار گرفته‌اند از اجرای تعهد و همچنین پرداخت خسارت معاف می‌باشند.
ماده ۹: حل اختلاف
در صورتی که در مفاد قرارداد مشارکت در ساخت حاضر بین طرفین اختلافی به وجود آید، آقای یا آقایان…………، خانم یا خانم‌های و ………… به عنوان داور مرضی‌الطرفین در نظر گرفته شده‌اند و به عنوان داور یا داوران دارای حق صلح و سازش بین طرفین اقدام خواهد نمود و رأی صادره از سوی داور یا داوران برای طرفین لازم اتباع و لازم‌الاجرا خواهد بود.
ماده ۱۰: سایر
قرارداد مشارکت در ساخت حاضر مشتمل بر ۱۰ (ده) ماده و سه تبصره می‌باشد که در سه نسخه متحدالشکل در تاریخ………… در نشانی………… تنظیم شده و دارای اعتبار واحد می‌باشد، بین طرفین امضاء و مبادله شد.
اختلاف در مشارکت در ساخت
اگر تدلیس در قرارداد مشارکت در ساخت رخ داده باشد و سازنده یا مالک قصد فریب دیگری را در فرآیند ساخت و ساز داشته باشد، یا اینکه یکی از طرفین به تعهداتش در قرارداد عمل نکرده باشد، موضوع دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت مطرح می‌شود.
در این دعاوی لازم است که طرفین قرارداد از وکلای متخصص در امور ملک مشاوره دریافت کنند. وکیل ملکی قوانین و شرایطی که برای مشارکت در ساخت وجود دارد به خوبی می‌شناسد و جهت رفع اختلافات پیش آمده به متقاضیان کمک می‌کند.
جمع بندی
برای پیشگیری از نزاع و اختلافات در ساخت و ساز و اجتناب از وقوع دعاوی مشارکت در ساخت لازم است که قرارداد ساخت و ساز واضح و شفاف نوشته شده باشد؛ و تعهدات طرفین در آن به طور کامل و دقیق ذکر شده باشد.
اگر با وجود صحیح بودن قرارداد یکی از طرفین به تعهداتش مانند اخذ پایان کار عمل نکرد، یا اینکه عدم شفافیت قرارداد باعث بروز اختلاف بین مالک و سازنده شد، با کمک وکیل ملکی می‌توانید مشکلات پیش آمده را برطرف کنید و پرونده‌ای که برای دعاوی ساخت و ساز در جریان دارید را بهتر به نتیجه برسانید.
