احتمالاً شما هم تا کنون با املاکی مواجه شده‌اید که از آن‌ها به نام ملک اوقافی نام برده می‌شود. موضوعات مربوط به املاک اوقافی از جمله خرید و فروش ملک اوقافی یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی دارای الزامات قانونی مخصوص به خود است. در این نوشتار اطلاعات کاربردی در خصوص موضوع تنظیم سند رسمی ملک اوقافی را به شما ارائه می‌دهیم.
تعریف ملک اوقافی
مطابق با ماده ۵۵ قانون مدنی «وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تَسبیل شود»:
– عین مال: عین مال همان خود مال است. مثلاً آپارتمان یا ساختمان یا زمین؛
– منافع: منافع یعنی بهره‌وری و بهره‌برداری که از ملک به عمل آید. مانند سکونت در ملک یا کشاورزی کردن بر روی زمین؛
– حبس عین مال: حبس عین مال این است که مالکیت مال از وقف کننده سلب شود؛
– تَبسیل: تَبسیل این است که منافع مال موقوفه در جهتی که وقف کننده تعیین می‌نماید، به مصرف برسد.
هر مالک می تواند ملک خود را وقف نماید. در این صورت خود مال غیر قابل فروش و نقل و انتقال می‌باشد. بعد از وقف مال، منافع آن صرفاً باید در اموری که واقف مشخص نموده است، صرف شود.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی
اراضی وقفی غیر قابل فروش هستند. با این وجود اداره اوقاف می‌تواند این اراضی را به اجاره بلند مدت که به اجاره ۹۹ ساله معروف است، اجاره دهد و به مستأجر اجازه احداث اعیان یعنی بنا را در ملک بدهد. در این صورت بنا یا همان اعیان احداث شده در ملک متعلق به مستأجر است. مستأجر می‌تواند برای بنای احداثی خود تقاضای سند رسمی اعیان بنماید. در این صورت اداره ثبت نسبت به صدور سند اعیان به نام مستأجر اقدام می‌نماید.
بنابراین هر ملک وقفی دارای دو سند است:
الف) یک سند عرصه که به نام اداره اوقاف است که با یک قرارداد اجاره به شخص (مستأجر) واگذار می گردد؛
ب) و یک سند رسمی اعیان که این اعیان قابل واگذاری و فروش است.
چنانچه مالک اعیان نسبت به فروش آن به شخص دیگر اقدام نماید و در موعد مقرر در دفترخانه برای انتقال سند اعیان حاضر نشود، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیان علیه وی مطرح می شود و دادگاه فروشنده را الزام به تنظیم سند می‌نماید. پس از اینکه سند رسمی اعیان به خریدار منتقل شد، خریدار از اداره اوقاف تقاضا می‌نماید که سند اجاره به نام وی تنظیم گردد. در صورتی که اداره اوقاف امتناع نماید که سند اجاره به نام وی تنظیم گردد باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره علیه اوقاف مطرح گردد.
خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی
ملک وقفی دارای یک سند اعیانی و یک سند عرصه می‌باشد. سند عرصه آن به نام اداره اوقاف است و صرفاً با قرارداد اجاره به اشخاص واگذار می شود و سند اعیان به نام شخصی صادر می شود که اعیان را احداث می‌کند و مالک اعیان است. بنابراین:
الف- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیان علیه مالک اعیان مطرح می‌شود؛
ب- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره علیه اداره اوقاف و موقوفه اقامه می گردد. موقوفه به دلیل این که شخصیت حقوقی دارد باید طرف دعوی قرار بگیرد.
نقل و انتقال ملک اوقافی
مطابق ماده ۳۴۹ قانون مدنی فروش ملک موقوفه صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود به نحوی که بیم سَفک دِماء (قتل یا خونریزی منتهی به قتل) رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد. شایان ذکر است که عین موقوفه در موارد جواز بیع باید به اقرب واقف تبدیل شود. بنابراین:
– فروش مال موقوفه صحیح نیست و ممنوع می‌باشد؛
– در مواردی هم که اجازه فروش مال داده می‌شود باید نسبت به تبدیل موقوفه و در همان جهت قصد واقف و اغراض او اقدام شود. اگر این موضوع ممکن نباشد باید به نزدیکترین به غرض واقف باشد.
ماده ۴۳ آیین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه در این خصوص بیان می‌دارد: «ثمن بیع وقف در صورت جواز بیع باید در حساب مخصوصی در بانک تودیع و یا جلب موافقت سرپرست سازمان و برطبق ماده ۹۰ قانون مدنی رقبه دیگری بنام همان موقوفه خریداری که عواید آن برای وقفنامه سابق به مصرف خواهد رسید».
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
