املاک و اراضی موجود در سطح کشور یا به اشخاص خصوصی تعلق دارند. و یا در قالب اموال ملی به تمام ملت تعلق داشته و توسط دولت اداره می شوند. منظور ما از تملیک املاک و مراحل تملیک املاک، تصرف قانونی اراضی و ساختمان هایی است. که دارای مالکیت شخصی بوده و این تصرف قرار است. توسط دولت و نهادهای ذی ربط به عمل آید. تملیک املاک باید در چهارچوب قانون به عمل آید و مالکان این املاک موظف هستند. تا اقدامات لازم برای انتقال مالکیت این اموال را انجام دهند. در ادامه مراحل تملیک املاک را به ترتیب بیان خواهیم کرد.
مرحله اول: وجود قانون مصوب در زمینه تملیک املاک
قوانین مختلفی شرایط تملیک املاک توسط شهرداری و سایر ارگان های دولتی را بیان کرده اند. که از جمله آن ها می توان به طرح هادی، طرح جامع شهری و طرح تفصیلی اشاره کرد.
این طرح ها برای زیباسازی شهرها و گسترش ارگان ها و خدماتی که نیاز ضروری جامعه هستند اجرا می شوند. گسترش عرض معابر، تاسیس مراکز آموزشی فرهنگی، گسترش فضای سبز شهرها، ساخت اتوبان و مواردی از این قبیل در راستای اجرای طرح های فوق صورت می گیرند. محل دقیق اجرای طرح ها و املاکی که باید به تصرف دولت درآید نیز در قوانین مصوب ذکر می شود. و تصرف زمین مازاد بر آن ها خلاف مقررات موجود می باشد.
مرحله دوم : توافق با مالک
در مرحله بعد شهرداری و هر ارگانی که مسئول اجرای طرح است. باید با مالک صبحت کرده و موافقت او را برای مبلغ نهایی و نحوه پرداخت آن جلب نماید. دیده شده است. برخی از صاحبان املاک درخواست مبلغ بسیار بالایی در قبال ملک مربوطه دارند. اما دولت هیچ گونه الزامی به پرداخت مبالغی بالاتر از ارزش واقعی املاک موجود در طرح ندارد. و در صورت عدم رضایت مالک، کار را به کارشناسی ارجاع می نماید. نکته قابل توجه اینکه اگر استفاده از ملک قبل از توافقات مورد نظر ضرورت داشته باشد شهرداری می تواند مبادرت به ساخت و ساز یا تخریب بناهای موجود نماید. و توافق بر سر مبلغ را به مراحل بعدی موکول کند.
مرحله سوم: انتقال سند رسمی
مرحله آخر به انتقال سند رسمی اختصاص دارد. برای انتقال سند رسمی لازم است تا حتماً بهای ملک به مالک آن پرداخت شده باشد. در غیر این صورت امکان انتقال سند ملک وجود ندارد. دولت می تواند حتی در صورت عدم رضایت مالک به وجه تعیین شده، بهای ملک را به حساب او واریز و با نمایندگی قضایی مبادرت به انتقال سند ملک نماید. در کل باید بگوییم که طبق قانون حداکثر مدت زمان لازم برای تملیک املاک و انتقال سند رسمی آن ها به نام دولت و همچنین پرداخت بهای املاک مورد نظر نهایتا باید 18 ماه باشد.
امکان اعتراض به انتقال سند رسمی ملک
اگر ملک شخصی در محدوده یکی از طرح های مصوب دولت باشد. و شهرداری یا هر ارگان دارای مجوز دیگری با رعایت نص قانون و حفظ حریم آن مبادرت به تملک ملک و رعایت مراحل فوق نماید. جای اعتراض را برای مالک ملک باقی نمی گذارد. اما اگر بخشی از ملک در طرح مورد نظر بوده و بخش دیگری از آن در طرح نباشد. اما شهرداری آن را تملک کرده باشد. صاحب ملک می تواند نسبت به آن اعتراض کرده و انتقال سند رسمی برای آن بخش از ملک که در طرح شهرداری نمی باشد را بی اثر نماید. البته اگر وی مبلغی را بابت آن بخش دریافت کرده است لازم می باشد. تا وجه دریافتی را به همان اندازه عودت نماید.
اعتراض قانونی به عدم اجرای طرح
یکی دیگری از مواردی که اعتراض صاحب ملک را قانونی می داند به عدم اجرای طرح و عدم انجام آن باز می گردد. شاید هم طرح مورد نظر رد نشود اما محل اجرای آن تغییر کند. در این شرایط مالک سابق ملک می تواند اعتراض خود را تقدیم دادگاه صالح نماید. و ضمن بازگرداندن وجه پرداختی، امتیاز تصرف ملک را برای بار دیگر به دست آورد. در صورت مواجهه با هر کدام از موارد فوق اعم از عدم تناسب وجه پرداختی با ارزش واقعی ملک، قرار گرفتن بخشی از ملک در طرح مطروحه و انتقال تمام سند یا عدم اجرای طرح و عدم بازگرداندن مالکیت ملک بهتر است با وکیل ملکی مشورت کرده و از طریق مراجع قانونی و افراد آگاه به موازین قانونی به دنبال احقاق حق باشید.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
