هنگامی که شخصی به عنوان فروشنده ملک خود را می فروشد مطابق قانون ثبت ملزم است سند رسمی انتقال را به نام خریدار جدید تنظیم نماید. عبارت دیگر، یکی از تعهدات قانونی و مهم فروشنده تنظیم سند رسمی به نام خریدار است تازمانی که سند رسمی انتقال در دفاتر اسناد رسمی به نام خریدار تنظیم نگردد در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (دفتر ثبت املاک) نام خریدار جدید ثبت نخواهد شد لذا سند تک برگ نیز برای ایشان صادرنخواهد شد. هرچند که خریدار به موجب مبایعه نامه عادی مالک است.
اگر چه در برخی از قرارداد های عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر خانه پیش بینی می شود، اما اگر چنین موردی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات ، می توان دادخواست الزام مالک به برطرف نمودن موانع الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم نمود. الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی شایعه در حوزه دعاوی ملکی است . زیرا، مشکلات و موانع موجود برای تنظیم رسمی بسیار پیش می آید .در این مقاله به موانع الزام به تنظیم سند رسمی خواهیم پرداخت.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
سند رسمی را ثبت نمود و درصورت ثبت دادخواست، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد. زیرا دادگاه رسیدگی کننده ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و اگر ملک در قید بازداشت و رهن باشد وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند. در صورت وجود موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما در وهله اول می بایست مانع طرح دعوی را برطرف نمایید یعنی الزام مالک به فک رهن و برطرف نمودن بازداشت ملک را بخواهید و سپس اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نمایید.
عدم اخذ پایان کار توسط فروشنده
یکی دیگر از مشکلات و موانع موجود برای تنظیم سند رسمی نداشتن پایان کار آپارتمان ها است که غالبا در آپارتمان های نوسازی که به صورت پیش فروش منتقل می گردند شایع هستند. تا زمانیکه مالک به عنوان فروشنده گواهی پایان کار را از شهرداری در یافت نکند تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ممکن نیست در این موارد شاهد هستیم که ممکن است بعد از تخریب و نوسازی املاک ، حتی با گذشت چندین سال از اتمام کار نیز فروشنده که غالبا سازنده ها هستند موفق به اخذ گواهی پایان کار از شهرداری نمی شوند. از آنجایی که گواهی پایان کار یکی از مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است لذا دفاتراسناد رسمی قادر به تنظیم سند رسمی نخواهند بود . نظر به اینکه، عدم اخذ گواهی پایان کار ساختمان نه تنها یکی از موانع الزام به تنظیم سند رسمی است بلکه از موانع اجرایی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی محسوب می شود ابتدا باید این مانع را برطرف نمود لذا لازم است در وهله اول الزام فروشنده به اخذ پایان کارساختمان را درخواست نمود.
عدم اخذ صورت مجلس تفکیکی
همانطور که در پاراگراف قبل اشاره شد .یکی از موانع و مشکلات تنظیم سند رسمی در آپارتمانهای نوساز نداشتن پایان کار است بعد از صدور گواهی پایان کار صورت مجلس تفکیکی را اداره ثبت اسناد و املاک صادر می نماید یعنی سند مادر باطل و برای هر واحد جدید سند جداگانه و تفکیک صادر می گردد بنابراین تازمانیکه که واحد نوساز خریداری شده دارای سند تفکیکی و پلاک ثبتی مجزا نباشد تنظیم سند رسمی امکانپذیر نخواهد بود از آنجاییه که این مورد نیز یکی از موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می باشد همچون موارد قبل نیز ابتدا باید الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی را خواست و سپس به به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمود.
عدم اخذ مفاصا حساب مالیاتی و شهرداری
یکی دیگر از مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال ،مفاصاحساب مالیاتی و شهرداری است البته در مورد املاک با کاربری تجاری مفاصا حساب تامین اجتماعی نیز لازم است . بعد از تنظیم مبایعه نامه عادی فروشنده می بایست با نسخه ای از مبایعه نامه به اداراه مالیاتی مراجعه و مفاصا حساب مالیاتی به نام خریدار را اخذ نماید در خصوص شهرداری نیز می بایست مفاصاحساب شهرداری و عدم خلاف را اخذ نماید در خصوص املاک تجاری علاوه بر مفاصا حساب مالیاتی و شهرداری نیاز است مفاصاحساب تامین اجتماعی نیز صادر گردد.عدم اخذ چنین مفاصا حساب هایی توسط فروشنده از موانع الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
عدم مالکیت فروشنده
انتقال و فروش مال غیر از مصادیق بارز کلاهبرداری می باشد ومتاسفانه شرایط کنونی جامعه و افزایش قیمت املاک ، کلاهبرداران و سودجویان را ترغیب نموده است که با تمسک به وسایل متقلبانه از جمله جعل اسناد به عنوان مالک حاضر شده اقدام به فروش ملک دیگری و اخذ بخشی از ثمن معامله نماید. همچنین انتقال یک ملک به چندین نفر با وکالت فروش از جمله موارد شایع در این زمینه است.
که البته غفلت و سهل انگاری بسیاری از دفاترمشاورین املاک در احراز هویت فروشنده و بررسی درست اسناد مالکیت نیزبه این موضوع دامن زده است.عدم مالکیت فروشنده از موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می باشد در این موارد تنها می توان اعلام جرم نمود و طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک به هیچ وجه ممکن نیست.
دریافت مشاوره ملکی
قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.
