اغلب افراد ترس خاصی نسبت به معامله یا اجاره ملک ورثه ای دارند. این ترس بیشتر مربوط به دردسرهای حقوقی و مشکلاتی است که بین موجر (وراث) و مستاجر رخ میدهد. در این مقاله شرایط و قوانین اجاره دادن ملک ورثه ای را شرح میدهیم تا با خیال راحت وارد چنین معاملهای شوید.
به این نکته توجه داشته باشید که اگر نکات مربوط به اجاره خانه ورثه ای را بدانید، با هیچ مشکلی برای انجام چنین معاملهای روبرو نمیشوید.
شرایط و قانون اجاره دادن ملک ورثه ای
در اجاره خانه ورثه ای باید به یک سری نکات حقوقی توجه کنید تا هم معامله شما از نظر قانونی درست باشد، هم اینکه در آینده با مشکلات حقوقی روبرو نشده و اسیر دعاوی ملکی نشوید. در ادامه هر یک از این نکات را توضیح میدهیم.
داشتن گواهی انحصار وراثت
بدون انجام انحصا وراثت نمیتوان ملک ورثه ای را اجاره داد.
اگر مالک خانه فوت کرده باشد، بدون داشتن گواهی انحصار وراثت، ملک قابل معامله نیست. بنابراین برای اجاره خانه ورثه ای حتما باید انحصار وراثت انجام شده باشد و گواهی آن در دسترس باشد.
از نظر قانون صرفا گواهی انحصار وراثت است که وراث و میزان سهم هر یک را مشخص میکند. بنابراین از دید قانون بدون داشتن گواهی انحصار وراثت، نمیتوان روی ملک هیچگونه معاملهای انجام داد.
بنابراین اگر قصد اجاره ملک ورثه ای را دارید، در قدم اول و پیش از هر سوالی، در خصوص انجام انحصار وراثت پرس و جو کرده و پیش از انجام معامله حتما گواهی انحصار وراثت را رویت کنید.
موافقت وراث
گاهی اوقات یک یا چند نفر از وراثت با اجاره دادن ملک موافق هستند، اما یک یا چند نفر دیگر موافق این موضوع نیستند. در این حالت حتی اگر اجاره نامه نوشته شود، اجاره نامه مورد قبول نیست.
فراموش نکنید برای اجاره ملک ورثه ای باید تمامی وراث رضایت داشته باشند. علاوه بر این تمامی وراث باید پای قرارداد را امضا کنند.
پس قبل از امضا قرارداد اجاره ملک ورثه ای حتما گواهی انحصار وراثت را مشاهده کنید و اطمینان حاصل کنید که تمامی وراثت نسبت به اجاره ملک رضایت داشته و پای قرارداد را امضا میکنند.
البته توجه داشته باشید که یک نفر از وراث یا همه آنها میتوانند شخصی را به وکالت از طرف خود معرفی کنند. در این صورت امضای وکیل کفایت میکند.
روش تقسیم اجاره بها
روش تقسیم اجاره بین وراث به توافق بین آنها بستگی دارد. سوالی که برای بسیاری از افراد مطرح میشود این است که تکلیف اجاره بهای ملک ورثه ای چه میشود؟ مبلغ اجاره را چگونه باید واریز کرد که از نظر قانونی صحیح باشد؟
برای واریز مبلغ ودیعه قرض الحسنه (رهن) و اجاره بها، ۲ راه پیش پای شما قرار دارد. راه اول این است که همه وراث توافق کنند که مبلغ مورد نظر به یک شماره حساب مشخص واریز شود.
در این حالت ضروری است که این توافق در اجاره نامه قید شده و شماره حساب یا شماره کارت مورد نظر نیز در اجاره نامه نوشته شود.
حالت دیگر این است که وراث به چنین توافقی نرسند. در این حالت باید با توجه به میزان سهم هر فرد از ارث، مبلغ رهن و اجاره ماهانه، به صورت جداگانه به حساب افراد واریز شود.
در این حالت نیز باید این موضوع در اجاره نامه قید شده و شماره حساب هر یک از وراث در قرارداد اجاره ملک ورثه ای نوشته شود.
تعهدات موجرین در خصوص ملک ورثه ای
در هر قراردادی طرفین معامله تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند. در مورد اجاره، تعهداتی مثل تحویل ملک در زمان مقرر به مستاجر، انجام تعمیرات اساسی و بازگرداندن مبلغ رهن پس از پایان قرارداد، از جمله تعهدات موجر نسبت به مستاجر است.
با توجه به اینکه در اجاره ملک ورثه ای در عمل مستاجر با بیش از یک موجر طرف حساب است، ممکن است هر یک از وراث از انجام تعهدات شانه خالی کرده و آن را به دیگری حواله دهند. مثلا هر یک از وراث موضوع بازگرداندن مبلغ رهن را به گردن دیگری بیاندازد.
در این حالت برای اینکه مستاجر دچار مشکل نشود، باید در قرارداد اجاره ملک ورثه ای نوشته شود: «کلیه تعهدات موجرین در این قرارداد به صورت تضامنی است».
نوشتن این جمله در قرارداد باعث میشود تمامی تعهدات موجر، بر گردن تمامی وراث باشد. به این ترتیب هر یک وراث از نظر قانونی موظف به انجام تمامی تعهدات میشوند.
در نتیجه با تضامنی نوشتن قرارداد اجاره، اگر موجرین (وراث) به تعهدات خود عمل نکنند، مستاجر میتواند از همه آنها شکایت کند تا به حق خود برسد.
نکاتی در باره حکم تخلیه ملک ورثه ای
برای گرفتن حکم تخلیه ملک ورثه ای، نیاز به رضایت تمام وراث نیست.داستان گرفتن حکم تخلیه برای ملک ورثه ای، دقیقا برعکس عقد قرارداد آن است. در عقد قرارداد گفتیم که کلیه وراث باید رضایت داشته باشند و پای قرارداد را امضا کنند. اما در خصوص گرفتن حکم تخلیه، خواست حتی یکی از وراث کفایت میکند.
بنابراین اگر پس از تمام شدن موعد قرارداد مستاجر اقدام به تخلیه نکرد، یا به واسطه خیار شرط در عقد اجاره، امکان فسخ قرارداد فراهم شد، هر یک از وراث میتوانند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنند و در این حالت نیازی به رضایت سایر وراث نیست.
توضیحاتی در خصوص اجرت المثل در اجاره ملک ورثه ای
منظور از اجرت المثل، اجاره بهایی است که دادگاه برای مدتی که بین موجر و مستاجر قراردادی نبوده، تعیین میکند.
در خصوص ملک ورثه ای ممکن است پس از فوت مالک و تا پیش از انجام انحصار وراثت، قرارداد مستاجر تمام شود و او ملک را تخلیه نکند. در این حالت برای مدتی که مستاجر بدون قرارداد جدید (یا تمدید قرارداد) از ملک استفاده کرده است، اجرت المثل تعیین میشود.
حالت دیگری که در خصوص ملک ورثه ای اجرت المثل قابل تعریف است، زمانی است که ملک ورثهای پس از فوت مالک، در تصرف یکی از وراث باشد.
در حالت اول دادگاه میزان اجرت المثل را تعیین کرده و مستاجر موظف است که مبلغ تعیین شده را به وراث پرداخت نماید. اما در حالت دوم، مستاجر (که یکی از وراث است)، باید سهم خود را از اجرت المثلی که تعیین شده کم کرده، و باقی مبلغ را متناسب با سهم هر یک از وراث پرداخت نمایید.
تکلیف مستاجر پس از فوت موجر چیست؟
ممکن است مالک خانهای که در تصرف مستاجر است فوت کند و وراث پس از انحصار وراثت از مستاجر بخواهند که ملک را تخلیه کند. سوالی که مطرح میشود این است که در این حالت تکلیف مستاجر چیست؟ آیا وراث میتوانند مستاجر را مجبور به تخلیه کنند؟
در صورتی که قرارداد مستاجر تمام نشده باشد و هیچ شرایطی جهت فسخ قرارداد در این خصوص در قرارداد ذکر نشده باشد، وراث نمیتوانند برای تخلیه ملک اقدام کنند.
نکتهی مهمی که وجود دارد این است که مالک پیش از تصرف ملک نمیتواند در مورد ملک اظهار نظری داشته باشد. بنابراین با توجه به اینکه مهلت قرارداد مستاجر هنوز تمام نشده است، ملک در تصرف مستاجر است و وراث نمیتوانند نسب به تخلیه آن تا زمان پایان قرارداد ادعایی مطرح کنند.
مگر اینکه قرارداد مستاجر پس از مرگ مالک و پیش از انحصار وراثت پایان یافته باشد و علیرغم اتمام مدت قرارداد، ملک همچنان در تصرف مستاجر باشد. در این حالت نیز موضوع اجرت المثل مطرح میشود که توضیح آن در بخش قبل آمده است.
همانطور که دیدید قانون در خصوص اجاره ملک ورثه ای کاملا شفاف است. بنابراین اگر نکات حقوقی گفته شده را در اجاره ملک ورثه ای به درستی رعایت کنید، نیاز به نگرانی نیست.
اگر سوال یا ابهامی در خصوص اجاره ملک ورثه ای دارید، سوال خود را در انتهای این مقاله، در بخش نظرات مطرح کنید. در اولین فرصت به سوال شما پاسخ میدهیم.
دریافت مشاوره حقوقی ملکی
مرکز حقوقی ملکبانان، با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، مجموعه ای از بهترین وکلای پایه یک دادگستری در مشهد هستند که به دلیل تمرکز خاص خود بر کلیه امور ملکی و تبحر ویژه در حقوق املاک بهترین گزینه پیش روی شما برای کسب مشاوره حقوقی ملکی به شمار می آیند. در مجموعه ما می توانید به تناسب نیاز و شرایط خود در هر بستری که برای شما مناسب تر است مشاوره حضوری، تلفنی و آنلاین با بهترین وکیل الزام به تحویل مورد اجاره در مشهد داشته باشید. جهت دریافت اطلاعات بیشتر کافی است با متخصصان ما در مرکز حقوقی ملکبانان تماس بگیرید.
