تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت|ملکبانان

تعهدات مالک

در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در نگاه اول به چشم می آید این است که به نظر نمی رسد.
وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح داشته باشد و در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.
حتی با اندکی تدقیق در مطالب معروضه در پاراگراف پیشین می توان نتیجه گرفت که تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده ” اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست ” ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود.

در واقع این بحث از آنجا ناشی می شود که ما تعهدات را به دو گونه قانونی و قراردادی تقسیم می کنیم و در مورد تعهدات قانونی هیچ احتیاجی به ذکر این دسته از تعهدات در قرارداد نیست و صرف ذکر آن ها در قانون کفایت می کند اما در مورد تعهدات قراردادی موضوع برعکس می باشد و بدون ذکر آن ها در عقد هیچ نوع آثار قانونی بر آن ها مترتب نمی شود.
در این شرایط و با در نظر گرفتن موضوعات فوق اگر مالکی به تعهد خود عمل نکند باید ابتدائاً به قرارداد فی ما بین طرفین رجوع کرده و بررسی کرد که در مفاد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن العقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد ها در کلیه قرارداد ها به صورت عام گنجانده می شود.

این موضوع دقیقاً همان است که در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پیش بینی شده است که قاضی نمی تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید.
شایان ذکر است که در این حالت ورود ضرر به عنوان یک فرض قانونی متصور و مفروض است و خلاف آن قابل اثبات نمی باشد.(مشارکت در ساخت چیست/مهدی فارسی) 

تعهدات مجری طرح

سازنده در طرف مقابل تعهدات بیشتری دارد. او باید تمام هزینه‌‌هایی که در ابتدای کار به عنوان آورده در قرارداد درج شده را برعهده بگیرد. این هزینه‌ها به چهار بخش تقسیم می‌شود؛ 

• اول، سازنده باید هزینه تخریب خانه کلنگی را که احتمالا از قبل در زمین موردنظر ساخته شده برعهده بگیرد.
• دوم، انجام دادن امور اداری شهرداری و هزینه‌های آن مثل دریافت پروانه ساخت و پایانکار ساختمان بر عهده سازنده است.
•  سوم هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن است. 
• و چهارم که اصلی‌ترین هزینه‌های سازن
• ده را شامل می‌شود، به کل هزینه‌های مربوط به ساخت، اعم از هزینه‌های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه‌های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و … مربوط است. هزینه‌هایی که ممکن است به صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید، بر عهده سازنده است. ‌

تعهدات عرفی

همانطور که از نام آن ها پیداست تعهداتی برخاسته از عرف هستند.
این تعهدات در متن قرارداد گنجانده نشده اند و طرفین مستقیماً بر آن ها توافقی نداشته اند که اگر چنین بود پایگاه آن ها از عرف به قرارداد نقل مکان می کرد و تعهدات قراردادی نامیده می شدند.
قیمت ملک در مناطق مختلف متغیر است در حالی که هزینه های ساخت آپارتمان جدید هر چند ثابت نیست و تعدادی از اقلام آن بنا به موقعیت ملک تغییر می کند اما در مقابل تغییرات ارزش ملک مورد نظر می توان آن را ثابت نامید.
و این موضوع به آنجا منتهی می شود که طرفین در هر منطقه سعی می کنند با اضافه یا کم کردن تعهدات مجری و مالک، ارزش قراردادی این عقد را متناسب سازند و در حالت توازن نگاه دارند.
بنابراین ، تعهداتی که طرفین در قبال هم می نمایند با توجه به عرف محل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

نمونه این دسته از تعهدات عرفی ، پرداخت هزینه های اداری از قبیل اخذ پایان کار  و جرائم مربوط به شهرداری و همچنین پرداخت هزینه های ساختمانی اعم از هزینه های خاک برداری ، تهیه نقشه و خرید مصالح و همچنین پرداخت مبلغی از سوی مجری به مالک بابت اجاره بها در ایام ساخت است.
که البته دو مورد اول عموماً در اکثر نقاط شایع هستند و می توان از آن ها به عنوان عرف عام نام برد اما از مورد سوم صرفاً به عنوان یک عرف محلی یاد می شود که از محلی به محل دیگر متغیر است.
عرفی بودن یا نبودن ، یک امر موضوعی است و ممکن است موردی خاص در مکانی عرفی باشد و در نقطه ای دیگر نباشد.(مشارکت در ساخت چیست/مهدی فارسی)