قرارداد خرید یا فروش زمانی کامل می‌شود که ملک از سوی فروشنده به خریدار تحویل داده شود. فروشنده موظف است که در زمان مقرر شده که به توافق طرفین رسیده، ساختمان و ملک مورد معامله را تحویل دهد. در صورتیکه بدقولی کند یا در تحویل ساختمان تاخیر داشته باشد، به موجب قانون با او برخورد می‌شود.
معمولا در قراردادها بندی برای دیرکرد و تاخیر تعهدات درنظر گرفته می‌شود تا در صورت عواقب دیرکرد در تحویل ساختمان ، طرف مقابل بتواند به شکل قانونی اعتراض کرده و خسارت خود را دریافت کند.
بر طبق ماده ۳۷۶ قانون مدنی، اگر مبیع یا ثمن در زمان مقرر تسلیم نشود، می‌توان به شکل قانونی او را به تحویل ملزم کرد. هر یک از طرفین می‌تواند از تحویل مبیع یا ثمن تا زمانیکه طرف دیگر تعهد خود را تسلیم نکرده، خودداری کند.
یکی از مسائلی که امروزه در قراردادها و معاملات املاک مشاهده می‌شود، مساله تاخیر در تنظیم سند رسمی یا تحویل ساختمان است.
اگر در زمان مقرر شده در قرارداد ساختمان به خریدار تحویل داده نشود، او می‌تواند با مراجعه دادگاه و تقدیم دادخواستی مبنی بر الزام بایع به تحویل ساختمان، حقوق خود را پیگیری کند.
مشتری می‌تواند علاوه بر تنظیم دادخواست و ملزم کردن فروشنده به اجرای تعهداتش، از او بابت دیرکرد در تحویل ساختمان، خسارت دریافت کند.
تحویل ملک به خریدار
در اولین قدم، باید طرفین در مورد نحوه پرداخت مبلغ ملک به توافق برسند.
پس از آن یک بخشی از این مبلغ به صورت پیش‌پرداخت به فروشنده داده می‌شود.
نیاز است که در این مرحله یک مبلغی به عنوان حق فسخ تعیین شود. علاوه بر این باید زمان حضور در محضر و زمان تحویل ملک نیز مشخص شود. در قدم بعدی باید در مورد مقدار مبلغی که در زمان تنظیم قولنامه و در زمان تخلیه ساختمان باید پرداخت شود نیز توافق کنند.
طرفین موظف به دریافت کد اقتصادی هستند و باید درصدی را به عنوان حق‌الزحمه به مشاور املاک بپردازند.
فروشنده متعهد می‌شود که بدون تاخیر ملک را به خریدار تحویل دهد. البته تا زمانیکه ۹۰ درصد مبلغ ملک را به شکل نقدی یا با چک از خریدار دریافت نکرده باشد، می‌تواند بدون اینکه مشمول خسارت دیرکرد شود، ملک را تحویل ندهد.
تحویل ملک باید در حضور سایر افراد انجام شود زیرا اگر تاخیری در اجرای تعهدات رخ دهد، هر یک از طرفینی که متضرر شده باید شاهدینی داشته باشد که صورت‌جلسه را امضا کرده باشند.
لازم به ذکر است که صرف دریافت کلید ملک کافی نیست و باید از ساختمان بازدید شود تا از خالی بودن آن اطمینان حاصل گردد.
مبلغ نهایی در زمان تحویل ساختمان به شخص فروشنده یا وکیل ملک قانونی او داده می‌شود و صورت‌جلسه تحویل ملک به امضای طرفین می‌رسد و در دو نسخه با حضور شاهدین تنظیم می‌شود.
نحوه محاسبه خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان
اصولا میزان خسارتی که در صورت دیرکرد باید پرداخت شود، در قرارداد با توافق طرفین مشخص شده است.
این مبلغ ممکن است بر مبنای هر روز تاخیر یا هر هفته یا هرماه تاخیر تعیین شود.
گاهی ممکن است برخی از شروط قرارداد مانند زمان تحویل ثمن، به صورت شفاهی بین خریدار و فروشنده بیان شود.
در این حالت اگر دو شاهد معتبر در زمان تعیین این شرط حضور داشته باشند، امکان پیگری قانونی آن وجود خواهد داشت.
علاوه بر این در برخی مواقع، ممکن است در قرارداد فروش یا پیش‌فروش، به خسارت دیرکرد اشاره نشود و طرفین به طور شفاهی و با حضور شاهد نیز در این باره صحبت و توافقی نکرده باشند. در این حالت پیگیری تعهدات کمی پیچیده خواهد شد و تابع قواعد مخصوص به خود خواهد بود. در این شرایط، مشتری می‌تواند برای الزام به ایفای تعهد درخواست بدهد و بعد دادخواستی برای دریافت خسارت تاخیر تنظیم کند. در اینصورت میزان خسارت و نحوه تعیین آن به عهده کارشناسان دادگستری خواهد بود.
زمانیکه در قرارداد به صورت کتبی و یا به شکل شفاهی به مساله خسارت دیرکرد اشاره نشده باشد، مشتری به شرطی می‌تواند برای دریافت خسارت به دادگاه مراجعه کند که شخصا به تمام تعهدات خود پایبند بوده باشد. زمان تحویل ملک و میزان خسارت دیرکرد با نظر دادگاه و توافق طرفین تعیین می‌شود.
دریافت مشاوره حقوقی
مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی و با بیش از ده سال سابقه وکالت در زمینه ملکی، آماده ی خدمت رسانی به شما همراهان می باشد.
جهت دریافت”مشاوره” و “وکالت” در امور ملکی با شماره 09128719258 با ما در ارتباط باشید.
