فک رهن یعنی آزاد کردن سند ملکی که در رهن و گرو بانک بوده است.
برای خرید و فروش املاک باید حتما آنها را از حالت رهن خارج کنیم. موارد زیر منجر به فک رهن میشود:
- تسویه بدهی و آزاد کردن ملک
- شخصی که ملک در گرو اوست از طلب خود صرف نظر کند
- مال مرهونه از بین برود
در ادامه با فک رهن و قوانین آن آشنا میشویم.
برای خارج کردن یک ملک از حالت رهن دو راه وجود دارد:
- سپردهگذاری
- تسویه حساب کامل
سپردهگذاری
در این روش متقاضی به بانک مراجعه میکند، میزان مانده بدهی او محاسبه میشود و مبلغی حدود ۱۱۰ درصد این مانده بدهی در بانک توسط متقاضی سپردهگذاری میشود و با این کار ملک از رهن بانک خارج میشود. البته لازم به ذکر است که بعد از سپردهگذاری شخص باید به پرداخت اقساط وام خود ادامه دهد و تا زمانی که این اقساط به پایان نرسد امکان دست زدن به مبلغ سپرده وجود ندارد. خوب است بدانید که بانک در ازای مبلغی که سپردهگذاری شده به صاحب سپرده سود میپردازد که این سود معادل بالاترین نرخ سود مجاز است، شخص میتواند با همین سود اقساط وام خود را بپردازد.
تسویه حساب کامل
یک راه دیگر برای فک رهن، تسویه کامل بدهی است.
اگر خانه و ملک شما وام دارد و تعدادی از اقساط آن را پرداخت کردهاید، در زمان فروش باید اقساط باقی مانده و بدهی تسویه نشده را به بانک بپردازید تا ملک از رهن بانک خارج شود. برای این کار متقاضی باید با مراجعه به بانک برای تسویه حساب درخواست بدهد، بانک میزان بدهی باقیمانده را محاسبه میکند و متقاضی با پرداخت این مبلغ به طور کامل، سند خانه خود را از رهن خارج میکند.
در اینجا سوال قابل طرح این است که کدام یک از این دو روش بهتر است؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که این مساله به شرایط فرد بستگی دارد. اگر بیشتر اقساط باقی مانده و تنها تعداد کمی از آن پرداخت شده است، روش تسویه کامل بدهی راه حل بهتری خواهد بود.
علت این مساله این است که بدهی افراد به بانک از دو بخش که شامل بدهی اصلی و سود آن است تشکیل میشود و نسبت اصل بدهی و سود پرداختی برابر نیست و در ماههای اول قسط، میزان سود پرداختی بیشتر از ماههای بعدی است. به عبارت دیگر هرچه تعداد اقساط بیشتری پرداخت شود، میزان سود کمتر شده و اقساط باقی مانده بیشتر شامل بدهی اصلی متقاضی است. به همین علت و به دلیل اینکه ملاک مبلغی که برای فک رهن از طریق تسویه حساب کامل پرداخت میشود، مبلغ اصل بدهی است اگر تنها چند قسط پرداخت شده و تعداد بیشتری از اقساط باقی مانده، بهتر است از روش تسویه حساب کامل استفاده شود، چرا که متقاضی کمتر ضرر میکند و صرفا باید مبلغ معادل اصل بدهی خود را به بانک بپردازد.
در مقابل اگر اکثر اقساط وام پرداخت شده، بهتر است به جای تسویه حساب کامل، از روش سپردهگذاری استفاده شود. زیرا در این حالت شخص متقاضی مبلغ زیادی را برای سود پرداخته و برای تسویه باید اصل بدهی را که تقریبا مقدار کمی از آن را پرداخت کرده است، به بانک بپردازد. بنابراین به صرفه است که از روش سپردهگذاری برای فک رهن ملک خود استفاده کند.
خرید خانهای که فک رهن نشده است
حتما در زمان خرید خانه با خانههایی مواجه شدید که اصطلاحا وامدار هستند.
این خانهها با وام خریداری شدهاند و در رهن بانک هستند. در نتیجه در زمان فروش چنین خانهای، میزان مبلغ وام از قیمت کلی خانه کم میشود و خریدار خانه را ارزان تر از قیمت اصلی اما به همراه وام آن خریداری میکند. برای مثال اگر خانهای چهارصد میلیون ارزش داشته باشد و پنجاه میلیون وام آن باشد، خریدار آن را به قیمت سیصد و پنجاه میلیون به همراه پنجاه میلیون وام خریداری میکند.
البته لازم به ذکر است که در چنین مواردی به علت اینکه خانه فک رهن نشده و هنوز در گرو بانک است، امکان به نام زدن آن وجود ندارد و سند تا زمان تسویه وام همچنان به نام مالک قبلی خواهد بود. به همین علت این معامله به صورت وکالتی و با قولنامه انجام میشود و در این قرارداد فروشنده به خریدار وکالت میدهد که بعد از اتمام اقساط وام، خانه را به نام خود بزند.
چنین تنظیم قرارداد و معاملاتی ریسک بالایی دارد زیرا فروشنده میتواند این ملک را با قولنامه به طور همزمان به چند نفر بفروشد. به همین علت بهتر است در زمان انجام معاملات این چنینی حتما تحقیق و جستجو کنید و با یک وکیل املاک با تجربه مشورت کنید.
انواع دعوای فک رهن
دعوای فک رهن ممکن است به صورت مستقل و یا با الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود:
دعوای فک رهن مستقل
در این مورد رهندهنده مال خود را در اختیار شخص ثالث مانند بانک قرار میدهد و تعهد میکند تا زمان پرداخت بدهی مال در گرو بماند. اگر فرد بدهی خود را به طور کامل بپردازد اما فک رهن انجام نشود، او میتواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند و حتی برای دریافت اجرتالمثل ایام عدم فک رهن و خسارت قانونی و قراردادی درخواست بدهد.
دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
ممکن است سازندگان یک ملک قبل از فروش آن، ملک را در گرو بانک قرار دهند و با آن وام بگیرند و با قولنامه ملک را به خریدار بفروشند. در این حالت فروشنده متعهد میشود که با فک رهن ملک مرهونه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار حاضر شود. اگر فروشنده از این کار امتناع کند خریدار میتواند برای دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی درخواست بدهد.
