افراز ملک مشاع یا مال مشاعی در معنای حقوقی، یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از هم و تقسیم مال غیر منقول بین شرکا به نسبت سهم هر یک از آن‌ها به نحوی که سهم هر کدام از آن‌ها از اشاعه خارج گردد. به طور کلی افراز به دو شکل رخ می‌دهد:
افراز ملک مشاع اجباری: افراز به دلیل قوه قاهره یعنی دادگاه و یا اداره ثبت است و شرکا مجبور به تبعیت از آن هستند.
افراز ملک مشاع به تراضی: یعنی همه شرکا با رضایت بین خود سهم هر یک را مشخص و تقسیم نمایند. این تقسیم باید به صورت رسمی نیز به ثبت برسد.
در مقابل افراز، مفهوم تفکیک وجود دارد که در آن، مال مشاعی به قطعات کوچکتر تقسیم می‌گردد اما، همچنان همه شرکا در کل قطعات شریکند. به طور مثال وقتی بر روی زمین مشاع بین چند نفر، آپارتمان ۵ طبقه ساخته می‌شود. مرحله اول صدور سند تفکیکی است و سهم هر کدام از شرکا به صورت x سهم از y سهم مشاع در سند نوشته می‌شود. حال در صورتی که افراز به تراضی و یا حکم دادگاه انجام شود، هر کدام از آپارتمان‌ها به نام یک یکی از شرکا سند زده می‌شود. هر چند که در قدرالسهم زمین با یکدیگر شریک هستند.
تفاوت افراز ملک مشاع با تفکیک
برای تفکیک ملک، یک مالک کافی است، اما برای افرازملک مشاع وجود حداقل دو شریک الزامی است.
در تفکیک رضایت همه مالکین شرط است. اما در افراز، با طرح دعوی توسط یک نفر از مالکین نیز رسیدگی می‌شود.
تفکیک صرفا تقسیم ملک است، اما در افراز علاوه بر تقسیم، تعیین سهم و اختصاص هر سهم به مالک خود نیز انجام می‌شود.
تفکیک صرفا در اداره ثبت انجام می‌شود. اما افراز هم از اداره ثبت و هم از دادگاه قابل پیگیری است.
در افراز، رای صادر می‌شود، اما خروجی تفکیک، صورتمجلس تفکیکی است.
نحوه انجام افراز ملک مشاعی از طریق اداره ثبت
چنانچه ملک مذکور دارای پلاک ثبتی باشد، از طریق ثبت به شکل زیر می‌توان افراز را پیگیری نمود:
ثبت تقاضای افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک
بررسی جریان ثبتی ملک مورد نظر و بررسی سند ثبتی صادر شده برای آن
معاینه محلی و بررسی موقعیت و ویژگی‌های ملک توسط کارشناس و نقشه بردار جهت افراز ملک
حضور تمام مالکین در روز نقشه برداری
تهیه صورتجلسه افراز و امضای آن توسط کارشناس، نقشه بردار و متقاضی و تعیین حدود و مساحت و ابعاد هر قطعه.
اعلام نظر نهایی توسط اداره ثبت مبنی بر افراز ملک مشاع
نکات حقوقی افراز ملک
دعوی افراز باید به طرفیت تمامی مالکان مشاع ثبت شود. در غیر این صورت، قرار رد دعوی صادر می‌گردد.
چنانچه ملک مورد نظر در رهن باشد، افراز باز هم قابل انجام است و حق مرتهن در سهم راهن محفوظ باقی خواهد ماند.
چنانچه ملک سند نداشته باشد و یا در مورد حدود اربعه آن اختلاف وجود داشته باشد، تا زمان رفع اختلاف افراز قابل انجام نیست.
وکیل افزار ملک مشاع
دعوی افراز و فروش ملک مشاع به جهت پروسه طولانی و زمان بر و نیز مراحل چندگانه آن و نیز وجود مرحله کارشناسی آن، بهتر است توسط وکیل متخصص انجام شود تا هم در زمان و هم هزینه موکل صرفه جویی شود و علاوه بر این در طی دعوی افراز حقی از وی ضایع نگردد. بنابراین، مشاوره حقوقی ملکی در زمینه افراز مشاع بسیار مهم و ضروری است.
