امکان ابطال وکالت نامه فروش|ملکبانان

وكالت عقدی است كه به موجب آن يكی از طرفين طرف ديگر را برای انجام امری نايب خود می نمايد؛ وكالت دهنده را موكل و وكالت گيرنده را وكيل می گویند. وقتی مالكی در مورد فروش ملک خود به ديگری وكالت می دهد و حق عزل خود را سلب و اسقاط ميكند و به وكيل اختيار می دهدكه مورد وكالت را به خود يا به ديگری و به هر مبلغی كه صلاح ميداند منتقل سازد، وکالت فروش نامیده می شود. در وکالت فروش، فروشنده هنگام فروش، سند را به نام خریدار نمی ‌زند‌ و خریدار هیچ‌ گونه مالکیتی نسبت به ملک ندارد اما به خریدار وکالت می ‌دهد که خودش کارهای مربوط به انتقال سند را انجام دهد.

راه های منتفی شدن و بی اعتباری وکالت فروش

1- فسخ وکالت : فسخ يک عمل حقوقی است، ايقاعی كه برای تحقق آن نياز به اراده يكی از طرفين عقد می باشد. حال اگر اعمال اراده از جانب موكل صورت بگيرد آن را عزل وكيل می گویند. موکل هر زمان که بخواهد می تواند وکیل را عزل کند و برای این کار نیازی به توجیه کار خود ندارد.

بنابراین، هرگاه عقد وکالت حتی وکالت فروش منعقد گردد باز هم به واسطه ماهيتش كه يک عقد جايز و قابل فسخ است، بقایش متزلزل می باشد و موكل هروقت كه بخواهد می تواند وكيل را عزل نمايد. حال اگر در واقع خريد و فروش مابين طرفين انجام شده باشد و صرفاً از پوشش عقد وكالت در خصوص فروش و برای عمل حقوقی آن ها استفاده شده باشد، مسلما اين موضوع ميتواند موجب ورود ضرر به خريدار گردد.

راهكاری كه برای اين امر در نظر گرفته شده است، شرط عدم عزل وكيل ضمن يک عقد خارج لازم می باشد. به اين ترتيب، شرط عدم عزل وكيل در زمره عقود لازم قرار ميگيرد و عمر آن تا زمانی كه عقد لازم به قوت خود باقيست ادامه خواهد داشت و چون شرط ذيل عقد لازم می باشد به واسطه آن عقد وکالت نیز لازم خواهد بود.

2- انفساخ : انفساخ انحلال قهری و خود به خودی عقد است. به حكم قانون مدنی وكالت در اين موارد منفسخ می شود:

3-موت و جنون وكيل يا موكل

4- حجر يكی از وکیل یا موکل در مواردی كه مانع از توكيل يا اقدام به وكالت است.

5- از بين رفتن متعلق وكالت خواه به وسيله حوادث خارجی باشد يا اقدام موكل

6- پایان مدت وکالت

بررسی امکان ابطال وکالت فروش

موارد بطلان وکالت فروش اگر آن را وکالت بدانیم تابع موارد بطلان وکالت و اگر آن را بیع بدانیم تابع موارد بطلان بیع می باشد. رویه قضایی در سال های اخیر به قصد واقعی طرفین و اجرای عقـد واقعـی و پنهـانی تمایـل پیـدا کـرده اسـت. چنانچـه شـعبه 5 دیوانعالی کشور در دادنامه شماره 1358/10/22 وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیـع دانسـته و مرگ وکیل را در انحلال و التزام موکلان بی اثر شناخته است.

با این وجود، وضعیت وکالت فروش از حیث صحت و بطلان در تمـام موارد با توجه به داعی و انگیـزه طـرفین و دارا بـودن یـا سـلب حـق از مالـک متفـاوت اسـت و نمیتوان حکم واحدی برای آن صادر کرد، چرا که بنا به دلایل گاه صحیح و گاه باطـل اسـت. حتی مواردی که صحیح هستند از حیث اثباتی و زمان انتقال مالکیـت نیـز دارای شـرایط خـاص خود میباشند که غالباً به ضرر خریداران منتهی میشود.

لذا پیشنهاد میگـردد کـه اشـخاص بـه جای توسل به وکالت فروش، در مواردی که تهیه مقدمات بیع زمانبر است، بـرای مطمئن شدن از انجام معامله توسط طرف مقابل، به انعقاد قولنامه به معنای خاص (عقد غیر معـین لازم که اثر آن تعهد به انعقاد عقد بیع است) مبادرت نماید و بعد از فراهم شدن شرایط انتقال، با حضور در دفتر خانه، بیع را منعقد و انتقال را به ثبت برسانند.