فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک|ملکبانان

از جمله مسائل قضایی مهم در بخش اموال مشاعی، مربوط به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک است. با بالا رفتن قیمت املاک در چند سال اخیر، گاه خرید ملک به تنهایی ممکن نیست. بنابراین افراد به سمت خرید ملک به صورت شریکی رغبت پیدا کرده اند اما حقیقت این است که این نوع خرید دردسرهایی با خود به همراه خواهد داشت. حتی در برخی موارد که شرکا با هم اختلاف دارند قیمت ملک پایین تر از قیمت دیگر ملک های مشابه محاسبه می شود. در ادامه مطلب قصد داریم قبل از هرچیز شما را با مفهوم ملک مشاع آشنا سازیم و سپس به سوالات شما پیرامون این موضوع پاسخ دهیم؛ برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از وکیل ملکی  سوالات حقوقی خود را بپرسید.

ملک مشاع چیست؟ و مجازات فروش مال مشاع

فروش ملک بدون اجازه شریک امکان پذیر است؟ هرگاه دو یا چند نفر در مالکیت یک ملک سهیم باشند به آن ملک مشاعی می گویند. از نظر حقوقی مالکین مشاعی در جزء به جزء یک ملک حق مالکیت دارند؛ اما به طور مشخص نمی توان گفت کدام بخش از ملک سهم هریک از شرکا می باشد. در واقع این حالت ممکن است به چند طریق ایجاد شود.

در اولین حالت ممکن است فردی که مالک شش دانگ از یک ملک است بخواهد برای مثال سه دانگ یا هر بخشی از ملک را به نام شخص دیگری نماید. حالت دوم همانطور که پیش تر گفته شد مربوط به خرید یک ملک با دو یا چند نفر دیگر است. در این صورت نیز هریک از شرکا بر اساس دانگ خود از ملک سهم دارند. اما مهم ترین دلیل ایجاد مالکیت مشاعی، ملکی است که به چند نفر ارث می رسد. در این حالت هر یک از وراث به اندازه سهم الارث خود در ملک سهیم و می توانند سند مالکیت جداگانه ای نیز برای آن دریافت کنند.

اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد؟

شاید شما هم تصور می کنید که برای فروش حق السهم ملک مشاع خود نیاز نیست که حتماً شریک خود را از این تصمیم آگاه سازید. اما باید گفت که این تصور کاملا اشتباه است. از لحاظ قانونی این نوع معامله غیر نافذ است. معامله غیر نافذ به این معنی است که صحت معامله مبتنی بر رضایت فرد یا افرادی است که به نحوی در این معامله ذینفع محسوب می شوند.

 بنابراین به یاد داشته باشید در صورت فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، معامله نافذ نیست و قابل فسخ می باشد. تنها در صورتی معامله صحیح و نافذ می گردد که تمام شرکا با آن موافقت کرده و رضایت داشته باشند.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چندین حالت دارد. اول اینکه ممکن است فردی به اندازه سهم خود از ملک عمل انتقال به فرد دیگر انجام داده باشد که در صورت هماهنگی با دادگاه این امکان وجود داد. دومین حالت انتقال سهم شریک است که جرم انتقال مال مشاع به صورت غیر است. قوه قضاییه در این زمینه اینگونه گفته است: انتقال چنین مالی از لحاظ قانونی نافذ نیست اما در صورتی که سهم مال انتقال دهنده با سهم مال شرکت خود یکسان باشد بدین صورت اگر عدم سوء نیت فرد انتقال دهنده ثابت شود، به صورت کیفری مجازاتی نخواهد داشت. در غیر این صورت چنین انتقالی غیر، عنوان می شود.

راه های فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟

همانطور که گفته شد مالکین ملک مشاع در تمام ملک مشاعی خود با هم شریک هستند. اینکه یکی از شرکا سهم بیشتری دارد، دلیل بر تصرف در ملک نیست و نمی تواند مانع بهره بندی شریک دیگر خود از آن ملک شود. برای مثال اگر دو نفر مالک مشاعی یک قطعه زمین باشند، نفر اول دو دانگ و دیگری چهار دانگ از آن زمین را داشته باشد، هرچند سهم نفر دوم دو برابر نفر اول است اما از لحاظ حقوقی هر دو از تمام قسمت های زمین سهم دارند. حالا این سوال مطرح می شود که در صورتی که شریکی حاضر به فروش ملک مشاعی نباشد چه باید کرد؟ در چنین مواقعی قانون چندین راهکار بیان کرده است:

• افراز مال مشاع

طبق قانون شما می توانید سهم خود را کاملاً مشخص کرده و سپس اقدام به فروش همان سهم نمایید. افراز به معنی تفکیک سهم هریک از مالکین می باشد. البته افراز در صورتی امکانپذیر خواهد بود که مال مشاع دارای اجزای مساوی و قابل تقسیم باشد مانند زمین زراعی. در شرایطی که شرکا قادر به تقسیم توافقی ملک مشاع نباشند یا یکی از شرکا زیر بار این تفکیک نرود، طبق نظر دادگاه یا اداره ثبت کار تقسیم و تفکیک سهم صورت می پذیرد. بعد از افراز ملک مشاع، مالکیت مشاعی پایان می یابد و هر کدام از شرکا صاحب قسمت جداگانه ای می شوند.

روند افراز ملک مشاع نیز به این صورت است که پس از طرح دعوا و ارائه سند مالکیت هریک از شرکا، دادگاه مدارک را بررسی می کند. سپس کارشناسی برای ارزیابی ارزش قسمت های مختلف ملک تعیین می کند. کارشناس نیز بر اساس قدرالسهم هر یک از شرکا اقدام به تقسیم عادلانه ملک کرده و گزارش خود را به دادگاه ارائه می دهد. در صورت تأیید قاضی حکم افراز ملک مشاع صادر می شود.

• تقسیم به تعدیل

در صورتی که مال مشاع دارای قسمت های برابر نباشد نیاز به تقسیم تعدیل پیش می آید. برای نمونه یک قطعه زمین به مساحت 1000 متر توسط دو نفر خریداری شده است. میزان سهم هریک از شرکا هم سه دانگ می باشد. اما بخش شمالی زمین ارزش بالاتری از بخش جنوبی آن دارد. در این صورت می توان بنا بر قیمت زمین بخش شمالی را 400 متر و بخش جنوبی را 600 متر در نظر گرفت تا از لحاظ ارزش ملک برابر باشد.

در واقع در تقسیم به تعدیل مالکین بدون آنکه از همه اموال به قدر سهم خود تملک داشته باشند، ارزشی معادل حصه خود از ملک مشاع دریافت خواهند کرد.

• فروش

در صورتیکه مال مشاع قابل افراز و تعدیل نباشد بر اساس نظر دادگاه فروخته شده و بهای آن به قدر حق السهم هریک از شرکا تقسیم می شود.

فروش ملک مشاع قولنامه ای

قولنامه نوعی قرارداد موقتی است که توسط دو طرف مورد معامله و جهت ثبت تعهدات آن ها نوشته می شود. بنابراین در خصوص ملک مشاع قولنامه ای همانند آن چه در بالا ذکر شد اگر شرکا با هم به توافق یکسانی رسیدند، نیاز به افراز ملک مشاع نیست. اما اگر نتوانستند رضایت یکدیگر را جلب کنند باید نسبت به افراز ملک مشاع از طریق دادگاه اقدام کنند.

برای حل اختلاف میان شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟

اگر ملک مشاع در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد می توان با مراجعه به اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد، نسبت به افراز ملک مشاع و تفکیک آن اقدام نمود. اداره ثبت نیز با توجه به اینکه ملک مشاع بر اساس ضوابط قابلیت افراز دارد یا خیر، کار را ادامه می دهند.

اما اگر ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد یا اینکه در دفاتر اسناد به ثبت نرسیده باشد چه باید کرد؟ در این حالت تنها مرجع رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. اگر برای حل این اختلاف نیاز به دریافت مشاوره حقوقی دارید،  از طریق راه‌های ارتباطی زیر و یا شماره تماس‌ها اقدام فرمایید.

افراز املاک چه تاثیری در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارد ؟

به طور معمول شرکا به توافق واحدی برای فروش ملک مشاع نمی رسند. در نتیجه بهترین راه حل همان افراز ملک مشاع خواهد بود. افراز ملک هم می تواند به صورت توافقی و هم به صورت طرح دعوا صورت گیرد. 

به موجب افراز ملک قدرالسهم هر یک از شرکا به طور واضح مشخص می شود. تنها در این صورت فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا مانعی ندارد.