تقریباً هیچ‌کدام از قوانین زندگی در یک‌خانه شخصی یا به‌اصطلاح ویلایی بازندگی در آپارتمان یکسان نیست. صاحبان و ساکنان خانه‌های ویلایی برای ایجاد تغییرات در محل زندگی خود نیازمند اجماع نظر با هیچ‌کس نبوده و درصورتی‌که تصمیم آن‌ها برای تغییر در ظاهر یا درون ساختمان با قوانین شهرنشینی و شهرداری منافاتی نداشته باشد، قادر به انجام آن هستند.
اما برای زندگی در آپارتمان قوانین خاصی وجود دارد. به این معنی که هیچ‌کس نمی‌تواند به‌صورت مستقل تصمیم بگیرد بخشی از مشاعات ساختمان را بنا به سلیقه یا نیاز شخصی خود تغییر دهد. در حقیقت برای ایجاد کوچک‌ترین تغییری در قسمت‌های مشترک یک ساختمان مثل تغییر در نمای ساختمان همه‌ی سکنه‌ی آن باید به نقطه‌نظر مشترک برسند؛ به این معنی که در طی جلساتی که بین اهالی ساختمان برگزار می‌شود اکثریت آن‌ها  به تفاهم رسیده و مخالفتی برای این تغییر از جانب هیچ‌کدام از ساکنین وجود نداشته باشد.
مسئله‌ی موافقت همه‌ی اعضای یک ساختمان بر سر تغییر بخشی از مشاعات آن  اعم از تغییر در نمای ساختمان نه‌تنها یک قرار لفظی برای پیشگیری از مشکلات و مخالفت‌های بعدی، که قانونی مدنی و مصوب است.
به دلیل اهمیت همین موضوع، مطالب این مقاله به‌طور جامع و اختصاصی به تشریح  قوانین حاکم بر تغییر در نمای ساختمان می‌پردازد. اطلاعاتی که در ادامه و طی سرفصل‌های زیر مطالعه خواهید کرد به شما به‌عنوان فردی که ساکن یک آپارتمان یا مدیر آن است کمک می‌کند تا بدون ایجاد مشکل یا درگیری با همسایگان و کاملاً بر اساس قوانین اقدام به تغییر در نمای ساختمان خود کنید:

  • قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید
  • نمای آپارتمان بخش خصوصی آن است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود؟
  • تغییر در نمای ساختمان چه قوانینی دارد؟
  • آیا بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیاز به اخذ مجوز دارد؟

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید

شاید بهتر باشد برای درک بهتر موضوع کمی بیشتر در مورد قسمت‌های مختلف یک آپارتمان اعم از بخش خصوصی، مشاعات ساختمان و قسمت‌های مشترک بدانیم. دانستن این نکته که کدام قسمت‌های یک آپارتمان جزو ملک خصوصی یا مشاعات آن محسوب می‌شود به شما کمک می‌کند تا حدود و مرزهای خانه یا محل کار خود را  بشناسید و به تدریج با قوانین آپارتمان نشینی بیشتر آشنا شوید.

هر آپارتمان شامل سه بخش خصوصی، مشاعات و مشترکات است. البته در بیشتر مواقع لفظ مشاعات با مشترکات در یک ساختمان به‌جای هم مورداستفاده قرار می‌گیرند. این در حالی است که این دو موضوع کاملاً از یکدیگر جدا بوده و تعاریف متفاوتی دارند.

حریم خصوصی آپارتمان

تعریف بخش خصوصی هر ساختمان تعریف بسیار ساده‌ای است. آنچه در سند مالکیت هر واحد آپارتمان به‌طور شفاف و دقیق ذکرشده باشد و به نام اختصاصی خریدار یا خریداران ثبت‌شده باشد، بخش خصوصی یک ساختمان محسوب می‌شود. کسانی که مالک بخش خصوصی یک ساختمان هستند آنجا را حریم خصوصی خود دانسته و آزادند که هر تغییر دلخواهی را در آن ایجاد کنند.

البته ایجاد همین تغییرات نیز شامل قوانین خاصی می‌شود. اما موضوع مهم این است که دیگر اهالی ساختمان نمی‌توانند در فرآیند ایجاد تغییرات اعمال‌نظر کرده و با آن مخالفت کنند. در حقیقت هر مالکی آزاد است که با رعایت قوانینی همچون عدم ایجاد آلودگی صوتی یا دخل و تصرف در بخش‌های مشترک یا مشاع آپارتمان، در واحد محل سکونت یا کار خود  تغییرات ایجاد کند.

بخش مشترک ساختمان

یکی دیگر از قسمت‌های موردبحث در هر آپارتمان بخش مشترک آن است. همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره کردیم اغلب ساکنان و مالکان واحدهای آپارتمانی تعریف درستی از مشاعات و مشترکات یک ساختمان ندارند.

بخش مشترک یک ساختمان به فضاهایی گفته می‌شود که بین دو یا چند واحد آپارتمانی مشترک است. به‌عنوان‌مثال ممکن است یک واحد انباری اضافی در ساختمان وجود داشته باشد که دو واحد آپارتمانی از آن به‌صورت مشترک استفاده می‌کنند. همچنین گاهی یک واحد پارکینگ اضافی به‌طور مشترک و طبق تفاهم بین سه واحد آپارتمان مورداستفاده قرار می‌گیرد.

به‌طورمعمول ایجاد هر تغییری در قسمت‌های مشترک ساختمان بر اساس تفاهمی که بین مشترکین و صاحب‌سهمان آن به وجود می‌آید، صورت می‌گیرد. در حقیقت به‌شرط آن‌که بخشی از همین قسمت مشترک جزو مشاعات ساختمان نباشد، می‌توان به‌دلخواه هر تغییری را در آن ایجاد کرد.

قسمت مشاعات ساختمان

نکته‌ی بسیار مهم در مورد قسمت‌های مشاع ساختمان این است که همه ساکنین یک آپارتمان در قسمت مشاع آن سهم دارند. البته میزان این سهم برای هیچ‌کس مشخص و محدود نیست. ضمن آن‌که موضوع سهیم بودن همه‌ی ساکنین در قسمت مشاعات ساختمان به این معنی نیست که آن‌ها می‌توانند به‌عنوان مالک هر تغییری را در آن ایجاد کرده یا از بخشی از این قسمت‌ها تنها به نفع خود بهره ببرند. به‌عنوان‌مثال هیچ‌کس حق ندارد جاکفشی خود را بدون رضایت دیگران درراه پله‌ی ساختمان قرار دهد.

اگر شما ساکن یا مدیر یک آپارتمان باشید بدون شک نیاز دارید که مرزهای مشاعات ساختمان را به‌خوبی بشناسید و قوانین مصوب حاکم بر آن را بدانید. این دانش کمک می‌کند هر سوء تفاهم احتمالی با اهالی ساختمان از بین برود و در صورت بروز مشکل یا مشاهده‌ی تجاوز سایرین به حریم مشاعات و ایجاد تغییرات در آن بتوانید با ارائه‌ی دلایل مستدل و قانونی جلوی بروز مشکلات را بگیرید.

نمای آپارتمان بخش خصوصی آن است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود؟

بدون شک نمای آپارتمان جزو بخش‌های مشاع آن محسوب می‌شود. هیئت‌وزیران دربند «ح»  ماده چهار آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نمای خارجی ساختمان‌ها را جزو قسمت‌های مشاع ذکر کرده است. این قانون به‌روشنی توضیح می‌دهد که هرکسی که در یک واحد آپارتمانی زندگی می‌کند نسبت به نمای ساختمان خود مسئول بوده و به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند به‌صورت مستقل برای تغییر در نمای ساختمان خود تصمیم بگیرد.

تغییر در نمای ساختمان چه قوانینی دارد؟

گستره‌ی قوانین حاکم بر تغییر در نمای ساختمان بسیار گسترده است. شما به‌عنوان مالک یک واحد آپارتمان، که در آن زندگی یا کار می‌کنید نمی‌توانید به‌صورت مستقل اقدام به تغییر در نمای آن بکنید. به‌عنوان‌مثال حتی نمی‌توانید بدون رضایت و موافقت سایرین حفاظ بیرونی پنجره‌های خود را عوض کنید یا به آن رنگ دلخواه بزنید. همچنین اگر کسب‌وکار شما در محل آپارتمانی مسکونی است نمی‌توانید بنر، تابلو یا هر وسیله‌ی دیگری را برای جذب مشتری روی دیوار بیرونی ساختمان نصب کنید.

درب ورودی واحد آپارتمانی شما نیز بخشی از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. البته نه به این معنی که دیگران در آن سهم دارند، بلکه به این معنی که اگر تمایل داشته باشید آن را عوض کنید یا رنگ آن را تغییر دهید باید موافقت سایر ساکنین ساختمان را به دست آورید. چراکه این مورد جزو زیبایی راهروها محسوب می‌شود و به همین سبب نمی‌توان در مورد آن به طور مستقل تصمیم گرفت.

ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها جامع‌ترین توضیح را در مورد تغییر در مشاعات ساختمان ارائه می‌کند. طبق این قانون :
” هیچ‌یک از  مالکین و ساکنین یک ساختمان حق ندارند بدون موافقت اکثریت تغییراتی در محل یا شکل سر در  یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی  خود که مرئی  و منظر باشد، بدهند.”

این قانون به‌طور شفاف موارد دیگری را نیز شرح می‌دهد که جزو قوانین تغییر در نمای ساختمان به‌حساب می‌آیند. به‌عنوان‌مثال در تبصره‌ها و تشریح این قانون آمده است که:

  • تغییرات ساختمان اگر از بیرون قابل‌مشاهده باشند، ممنوع است.

به‌وضوح مشخص است که طبق این قانون ایجاد تغییر در نمای ساختمان به‌ویژه در قسمت‌هایی که از بیرون دید داشته باشد، ممنوع است.

با نگاهی دقیق‌تر به این بند درمیابیم که تصویب این قانون تا چه اندازه در زیبایی آپارتمان‌ها و البته تمام شهر مؤثر است. اگر قرار باشد که هر فرد طبق نظر خود تغییراتی را در نمای ساختمان ایجاد کند، حتی اگر این تغییر به‌اندازه‌ی تعویض حفاظ پنجره و بالکن یا تغییر رنگ آن کوچک باشد، چه تأثیر بدی روی زیبایی و نمای کلی ساختمان و درنهایت کل شهر خواهد داشت.

  • برخی تغییرات می‌تواند با موافقت اکثریت صورت پذیرد؛ مانند شکل در یا سردر یا نمای خارجی.

همین قوانین دقیق به ساکنین ساختمان اجازه می‌دهد درصورتی‌که با یکدیگر به تفاهم و اجماع نظر رسیده باشند سر در یا نمای خارجی ساختمان را تغییر دهند.

  • تغییرات داخلی با ممنوعیت قانونی همراه نیست مشروط بر اینکه در دید عمومی نباشد.

همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره کردیم اگر فردی بخواهد درون واحد آپارتمانی خود تغییرانی ایجاد کند در این امر آزاد و مختار است. البته این تغییرات به‌هیچ‌عنوان نباید به بیرون از محیط داخلی ربطی داشته باشند.مثلاً تغییر درب ورودی هر واحد آپارتمان جزو این قانون نیست، به این دلیل که درب ورودی از بیرون واحد دیده می‌شود و روی زیبایی راهرو و یکدست بودن آن تأثیر منفی می‌گذارد.

  • ممکن است برخی تغییرات کلی در نمای ساختمان نیاز به مجوز شهرداری داشته باشد.

این نکته نیز قابل‌ذکر است که تمامی آنچه به‌عنوان قانون تغییر در نمای ساختمان بدان اشاره می‌شود مربوط به تفاهم داخلی ساکنین آپارتمان نیست. ایجاد برخی از تغییرات در نمای ساختمان منوط به کسب اجازه از شهرداری می‌شود. در حقیقت شهرداری برای ایجاد تغییرات کلی در نمای ساختمان قوانینی دارد که سکنه‌ی یک آپارتمان تنها با رعایت آن و اخذ مجوز می‌توانند اقدام به انجام آن کنند.

آیا بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیاز به اخذ مجوز دارد؟

اگر شما ساکن یک آپارتمان قدیمی‌ساز باشید بدون شک میدانید که آلاینده‌های شهری تا چه اندازه روی کاهش کیفیت و زیبایی نمای ساختمان مؤثر هستند. درواقع به‌مرورزمان حتی اگر یک ساختمان به لحاظ اسکلت‌بندی مقاوم و سلامت باشد حتماً نیاز به ایجاد تغییراتی در نما دارد.

اما بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیز شامل قوانین خاصی شده و در مرحله‌ی اول نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد. درواقع حتی اگر اکثریت اهالی یک ساختمان بر روی موضوع‌ترمیم نمای ساختمان اتفاق‌نظر داشته باشند نمی‌توانند به‌صورت مستقل و بدون در جریان قرار دادن شهرداری شهر خود اقدام به انجام این کار کنند.

کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران قانونی  را در آئین‌نامه مقررات ساختمان قرار داده است که بر طبق آن شهروندان باید نقشه‌ و طرح نما را به‌علاوه ماده‌ای که می‌خواهند در نما مورداستفاده قرار دهند به دفاتر خدمات الکترونیک اعلام کنند تا در کمیسیون‌های خاصی که در شهرداری مناطق تشکیل خواهد شد،  بررسی شوند، بعد از تأیید طرح و ماده اعلام‌شده اجازه انجام کار صادر خواهد شد.

در حقیقت لازم است قبل از آن‌که سکنه‌ی یک ساختمان اقدام به ترمیم نمای ساختمان خود کنند ابتدا مصالحی را که می‌خواهند در فرآیند بازسازی نمای ساختمان قدیمی خود مورداستفاده قرار دهند انتخاب کرده، سپس طرح و نقشه‌ی موردنظر خود را برای اخذ مجوز تغییر نمای ساختمان به دفاتر خدمات الکترونیک اعلام کنند تا بعد از برگزاری جلسه شهرداری در مورد آن اجازه‌ی لازم برای این کار صادر شود.

برای نوسازی و بازسازی نمای ساختمان قدیمی قوانین خاصی وجود دارد. به‌عنوان‌مثال متریال یا موادی که برای این منظور انتخاب می‌شود باید  استاندارد بوده و بومیت منطقه‌ای، محلی  و کشوری در آن لحاظ شده باشد. همچنین استفاده از موادی مانند شیشه و آلومینیوم که باعث هدر رفت انرژی می‌شود برای ترمیم نمای ساختمان ممنوع است. به این معنی که دیگر نمی‌توان نمای یک ساختمان را صرفاً از جنس شیشه انتخاب کرد.

به‌جز موضوع تناسب متریال انتخاب‌شده برای ترمیم نمای ساختمان با استاندارهای بومی، منطقه‌ای و کشوری موضوع ممنوعیت استفاده از موادی مانند شیشه و آلومینیوم نیز مسائلی هستند که اخیراً به‌عنوان قوانین جدید نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها به تصویب رسیده‌اند.

به‌جز موارد فوق قوانین دیگری نیز برای ساخت و ترمیم نمای ساختمان وجود دارد. به‌عنوان‌مثال مالکانی که می‌خواند نمای ساختمان خود را تغییر دهند تنها می‌توانند از رنگ‌های خاصی برای این کار استفاده کنند و فقط ترکیب کردن سه رنگ برای این کار بلامانع است.

دریافت وکیل

قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.