افزایش شهرنشینی و آپارتمان نشینی و خستگی های مفرط از آن موجب شده که بسیاری در فکر محلی برای گذراندن اوقات فراغت در محله ای بکر و خوش آب و هوا باشند؛ امروزه روستاها به دلیل هوای پاک و دلنشینی که دارند مقصد مناسبی برای شهرنشینان است تا ایام تعطیل را در آنجا سر کنند.
میل و گرایش انسانها به رفاه و آسایش و دوری از شلوغی شهرها، ترافیک، آلودگی و مشکلات و مصائب شهرنشینی نیز از جمله دلایل تمایل افراد برای تهیه مکانی برای گذراندن فراغت ایشان است؛ با این حال به جهت نابودی اراضی کشاورزی به دلیل ویلا سازی های زیاد در اراضی کشاورزی قانونگذار در سال 1374 تصمیم گرفت که ساختن ویلا در اراضی کشاورزی را «جرم» تلقی و برای آن مجازات تعیین کند.
بزه تغییر کاربری اراضی کشاورزی (زراعی و باغها) ومرجع تشخیص و اعلام کننده جرم
ویلا سازی در اراضی کشاورزی و باغ ها به موجب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها 31/03/1374 جرم تلقی شده و مجازات این جرم برای بار اول ، قلع و قمع بنا و پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بودهاست، خواهد بود و در صورت تکرار جرم، مرتکب به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ششماه محکوم خواهدشد.
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام مینمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.
نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی میشود.
با توجه به اینکه نظریه کارشناسی در صورتی که با اوضاع و احوال محقق مطابقت نداشته باشد فاقد ارزش قضایی به عنوان دلیل اثبات است بنابراین در جایی که متهمین بزه تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها، ملک مورد دعوی را زراعی و باغ به حساب نمی آورند بایستی به تشخیص سازمان جهاد کشاورزی در مورد زراعی یا باغ بودن ملک اعتراض نمایند و دادگاه نیز در صورت مدلل بودن اعتراض متهم بایستی در این باره نظر کارشناس رسمی دادگستری را جویا شود.
حتی در جایی که بحث شکایت کیفری مطرح نیست و فرضاً در موقع رسیدگی به درخواست تغییر کاربری،سازمان جهاد کشاورزی کاربری ملک را زراعی و یا باغ تشخیص می دهد و مالک مدعی خلاف آن است، به نظر ما می توان به این تشخیص در دیوان عدالت اداری شکایت نمود چون مستنداً به ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری: صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:
رسیدگی به شکایات و تظلّمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از:
الف ـ تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه ها و سازمانها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و شهرداریها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهادهای انقلابی و مؤسسات وابسته به آنها
ب ـ تصمیمات و اقدامات مأموران واحدهای مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آنها
۲ ـ رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیونهایی مانند کمیسیونهای مالیاتی، هیأت حلاختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده ( ۱۰۰ ) قانون شهرداریها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها
- نکات مهم در خصوص عقد رهن
- اثبات وقوع بیع
- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است؟
- وکیل شهرداری کیست و چه خدماتی را ارائه میدهد؟
- تفاوت مالکیت و سرقفلی
موارد مجاز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
اگرچه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها جرم است اما در مواردی امکان تغییر کاربری وجود دارد، از جمله این موارد این هست که زمین کشاورزی جزء بافت روستا (طرح هادی) باشد یا اینکه شخص که قصد تغییر کاربری زمین را دارد از کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مجوز تغییر کاربری را اخذ کند، همچنین احداث گلخانهها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمیشود.
ضمانت اجرای عدم اخذ مجوز ساخت
سال 1374 با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها : هر گونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بایستی با اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی انجام پذیرد ثانیاً-در صورت عدم اخذ مجوز از جهاد کشاورزی به استناد ماده 3 قانون پیش گفته اصلاحی سال 1385 مرتکب جرم علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر او بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ششماه محکوم خواهد شد.
طبق تبصره دو بند 3 ماده 99 قانون شهرداری : به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب ازنمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداریها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده ۴ آئین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵) نسبت به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود.
بنابراین هم ضمانت اجرای کیفری بر ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی اِعمال می گردد و هم ضمانت اجرای اداری توسط کمیسیون اداری موضوع ماده اخیر.
ضمناً آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب سال 1391 هیات وزیران جایگزین آیین نامه پیش گفته شده است.
تبرئه متهم در تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
با وجود آنکه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها جرم است و مرتکب به مجازات قلع و قمع و جزای نقدی محکوم می شود، لکن در مواردی ممکن است برای مرتکب حکم برائت اخذ نمود.
با توجه به اینکه جرم تغییر کاربری به اعتقاد بسیاری از نظریه پردازان جرم آنی است، تغییر کاربری مشمول مرور زمان شده و با گذشت 3 سال از ارتکاب جرم و عدم تعقیب یا عدم شکایت نسبت به این جرم، قرار موقوفی تعقیب صادر خواهد شد.
اگر زمینی که تغییر کاربری در آن صورت گرفته قابلیت کشت و زرع را نداشته و در اصطلاح بایر باشد به جهت اینکه زمین مورد نظر اصولا زراعی نبوده تا آن را مشمول بزه تغییر کاربری بدانیم، در این خصوص می توان تبرئه متهم را اخذ نمود.
در بسیاری از موارد، دادگاهها، صرف دیوار کشی را تغییر کاربری محسوب نمی کنند، زیرا معتقدند دیوار کشی نه تنها تغییر کاربری نیست بلکه برای مراقبت از محصولات کشاورزی و باغی لازم است.
معمولا دادگاهها اتاقهای کارگری را هم مشمول تغییر کاربری نمی دانند.و موارد دیگر…
نکات تکمیلی بحث ساخت و ساز غیر مجاز اراضی کشاورزی
-اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول مقررات کیفری قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیستند ولیکن ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی و غیر کشاورزی واقع در چنین روستاهایی موجب تشکیل پرونده در کمیسیون ماده 99 می گردد.
-احداث گلخانهها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینهکردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمیشود.
-در مورد ممنوعیت ساخت و ساز بدون مجوز فرقی بین اراضی زراعی و باغات نیست و در هر دو مورد بایستی مجوز تغییر کاربری و سایر مجوزها مانند پروانه ساختمان نیز دریافت شود.
-در مورد اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم،قانون حفظ کاربری حاکمیت دارد بر خلاف کمیسیون ماده 99
ارتباط با وکیل
قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.
گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.
مارا در شبکه های اجتماعی دنبال کنید.