اثبات مالکیت ملک|ملکبانان

در یک تقسیم بندی از نظر موضوع، مالکیت ممکن است نسبت به اموال غیر منقول یا منقول محقق گردد. شیوه اثبات مالکیت ملک در مورد هر کدام از این دو گروه اموال، با همدیگر متفاوت است. در این مطلب به بررسی اثبات مالکیت با قولنامه و بدون قولنامه پرداخته شده است.

به طور کلی اثبات مالکیت اموال منقول کوچکی مثل مداد و کفش با کمک اماره تصرف، یعنی در دست داشتن آنها به اثبات می رسد. در مورد برخی از اموال منقول مانند خودرو و گوشی تلفن همراه نیز شیوه های دیگری از قبیل استناد به سند مالکیت خودرو یا فاکتور ثبت شده خرید گوشی تلفن همراه، مالکیت قابل اثبات است.

و اما در مورد اموال غیر منقول یا همان املاک، مثل زمین، خانه، باغ و … اثبات مالکیت به چه صورت خواهد بود؟ اثبات مالکیت ملک مشمول قوانین و مقررات ثبتی می باشد.  به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، مالک ملک شخصی است که:

• در دفتر املاک، ملک به نام او ثبت شده باشد.
• شخصی که ملک به او انتقال یافته باشد، و این موضوع در دفتر املاک ثبت گردد.
• شخصی که به موجب ارث، ملک به او رسیده باشد.

انواع مالکیت ملک در قانون ایران

اساسی ترین حقی که ممکن است یک شخص نسبت به یک مال یا حق مالی داشته باشد، حق مالکیت است. حق مالکیت به معنای این است که مالک می تواند نسبت به مال خود، هرگونه تصرف دلخواهی انجام دهد. به طور کلی حق مالکیت، نسبت به عین یا منفعت مال ایجاد می شود. حق مالکیت به اعتبار مالی بودنش، چه در قالب عین و چه در قالب منفعت، ممکن است به شخص دیگری غیر از مالک انتقال پیدا کند. در نظام حقوقی ایران چنانچه مالک مالی، بخواهد عین آن مال را به دیگری انتقال دهد، می بایست با انعقاد عقودی مثل بیع و صلح نسبت به انتقال عین مال اقدام کند. همچنین در صورتی که مالک منافع، بخواهد منافع یک مال را که مالک آن است به دیگری انتقال دهد، مورد از موارد انعقاد عقد اجاره خواهد بود.

از منظر قانون مدنی ایران، حق مالکیت نسبت به املاک ممکن است مفروز یا مشاع باشد. مالکیت مفروز به معنای این است مالک، تنها دارنده ملک باشد. به عبارت دیگر مالکیت مفروز به معنای شریک نداشتن در ملک است. در مقابل مالکیت مشاع به معنای شراکت دو یا چند شخص در مالکیت یک ملک است. برای مثال در مورد مالکیت مشاع می توان به ارث اشاره کرد. مطابق با قانون مدنی با فوت متوفی، ماترک وی به مالکیت مشاع وراث در می آید. در مالکیت مشاع، شرکای متعدد در تک تک ذرات ملک شریک می باشند. برای مثال در مورد منزلی که چهار اتاق دارد و میان چهار فرزند متوفی به صورت مشاع، مشترک است. هیچ یک از شرکا نمی تواند در ملک هیچگونه تصرفی مگر به اجازه دیگر شرکا انجام دهد. در واقع هیچ شریکی نمی تواند به استناد این که خانه چهار اتاق دارد و در هر صورت یک اتاق به وی می رسد، در اتاق مزبور تصرفی نماید.  

راه های اثبات مالکیت ملک

در حقوق جاری راه های قانونی مختلفی برای اثبات مالکیت ملک، وجود دارد. البته باید در نظر داشت که همه راه های قانونی، در مورد همه املاک و همه اقسام مالکیت، قابلیت اعمال ندارد. به طور کلی راه های اثبات مالکیت ملک در حقوق ایران از قرار زیر است:

• در دست داشتن سند رسمی
• قرارداد کتبی، قولنامه یا مبایعه نامه
• تصرف ملک، که به عنوان قرینه و اماره برای اثبات مالکیت ملک استفاده می شود.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت ملک، از جمله دعاوی در صلاحیت رسیدگی دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. بنابراین در صورتی که شخصی نسبت به مالکیت ملکی ادعایی داشته باشد، می بایست به دادگاه عمومی حقوقی شهرستان محلی که ملک در آن واقع است مراجعه کرده و دادخواست تقدیم کند. تقدیم دادخواست و آغاز شدن رسیدگی حقوقی در مورد دعوای اثبات مالکیت ملک، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است. هزینه دادرسی درصدی از بهای خواسته است، که به معنای ارزش مالی دعوای مطروحه می باشد. هزینه دادرسی درصدی از بهای خواسته است، که به معنای ارزش مالی دعوای مطروحه می باشد.

در دعوای اثبات مالکیت ملک، خواهان کسی است که دعوا را آغاز می کند و در صورتی که او از ادامه دعوا و رسیدگی منصرف گردد، دادرسی خاتمه پیدا می کند. در مقابل خوانده کسی است که دعوا بر علیه وی مطرح گردیده است. به عبارت دیگر خواهان ادعای خلاف اصل دارد، و می بایست آن را در دادگاه ثابت نماید. در واقع اثبات مالکیت ملک در دادگاه، با خواهان است. به طور کلی، دعوی اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که خواهان این دعوی ادعای مالکیت ملک یا مالی دارد، در صورتی که سند رسمی و قرارداد مکتوب برای ادعای خود نداردو به یک واقعه یا قرارداد شفاهی استناد می کند. در این موارد غالبا شهود در کنار سایر ادله دیگر می تواند به علم قاضی کمک نماید.

مگر این که خوانده در دفاعی که انجام می دهد، خوانده نیز می تواند دعوای متقابل مطرح کند که در این صورت خواهان اصلی به خوانده متقابل و خوانده اصلی به خواهان متقابل تبدیل می شود. برای مثال در صورتی که خوانده ادعا کند ملک را به خواهان هبه داده و سپس به موجب عقد بیع، آن را از خواهان دوباره خریده است، دعوای متقابل محسوب می شود و خوانده باید این ادعا را در دادگاه به اثبات برساند.

مدارک لازم برای اثبات مالکیت

بر حسب این که ادعای مالکیت از طرف خواهان به چه صورتی مطرح گردد، مدارک لازم برای اثبات مالکیت متفاوت است. مهمترین مدرکی که می تواند موجب به اثبات رسیدن مالکیت املاک گردد، سند تک برگ مالکیت است. این سند توسط دفاتر اسناد رسمی و با ثبت در سامانه اسناد و مدارک کشور (ssaa.ir) صادر می گردد. با این حال ممکن است فردی که سند مالکیت به نام او می باشد، به موجب انعقاد قرارداد بیع، آن را به دیگری انتقال داده باشد. در این صورتی یکی دیگر از مدارک مهمی که می تواند در اثبات مالکیت ملک کارساز باشد، مبایعه نامه قولنامه ای است که در دفاتر مشاور املاک و با حضور دو شاهد تنظیم گردیده است.

در حقوق ایران انتقال مالکیت ملک تنها با تنظیم مبایعه نامه در دفاتر مشاور املاک انجام نمی گیرد. بلکه ممکن است حتی بر روی یک کاغذ معمولی، مالک ملک خود را به خریدار بفروشد. بدون تردید چنین اسناد مکتوبی وقتی موجب به اثبات رسیدن مالکیت ملک می گردد که به امضای مالک رسیده و دارای اعتبار باشد. از دیگر دعاوی حقوقی در زمینه ملک، تخلیه ملک می‌باشد که ممکن است به کمک وکیل تخلیه ملک فوری نیاز پیدا کنید. در ادامه  اثبات مالکیت با قولنامه و  اثبات مالکیت بدون قولنامه را برایتان شرح داده‌ایم.

اثبات مالکیت با قولنامه و بدون قولنامه

قولنامه در قوانین ایران تعریف نشده است، ولی امروزه منظور از آن همان مبایعه نامه است که در دفاتر مشاور املاک و بر روی کاغذ های چاپی خاصی در سه نسخه تنظیم می گردد. برخی مبایعه نامه قولنامه را قرارداد تعهد به بیع می‌دانند و برخی دیگر آن را خود بیع می دانند. با این حال باید دانست که قولنامه از منظر علم حقوق “تعهد به انعقاد عقد بیع” است ولی مبایعه نامه “عقد بیع” است ودر آن فروشنده، خریدار، موضوع مورد معامله، ثمن مورد معامله حتما قید می گردد. در هر دو صورت قولنامه یکی از جمله اسناد مهم برای اثبات مالکیت ملک به شمار می رود. اصولاً ماهیت قولنامه توسط دادگاه و با توجه به الفاظ و عبارات به کار رفته در آن و عرف محل تفسیر می شود و در دادگاه مشخص می گردد که آیا تعهد به فروش است یا خود فروش و همان عقد بیع. در خصوص اثبات مالکیت با قولنامه و اثبات مالکیت بدون قولنامه باید توجه داشت که در هر دو صورت، دادگاه مدارک استنادی خواهان و خوانده را بررسی نموده و در مورد این که دارنده نهایی ملک کیست تصمیم می گیرد.

مرجع رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت 

(اثبات مالکیت در شورای حل اختلاف)

همانطور که اشاره شد دادخواست اثبات مالکیت ملک، می بایست به دادگاه عمومی و حقوقی محل قرار داشتن ملک تقدیم گردد. در خصوص اثبات مالکیت املاک یا اموال غیر منقول به طور کلی شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی ندارد. مگر در مواردی که طرفین هر دو رضایت داشته باشند تا موضوع در این خصوص به داوری در شورای حل اختلاف ارجاع شود.