نحوه اثبات
فرض کنید ملکی را از شخصی خریداری نمودید یا به صورت شفاهی اقدام به خرید اتومبیل از شخصی نمودید.
حال آن شخص منکر وقوع عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) بوده و ممکن است حتی در مورد اتومبیل ادعای امانی (امانت) بودن آن در ید (دست) شما را نیز داشته باشد؛ چاره کار چیست چگونه احقاق حق کنیم؟
در این گونه موارد اگر در وجه فروشنده چک صادر کردیم و چک وصول شده است؛ می تواند دلیل باشد یا اگر معامله در حضور شهودی انجام شده باشد استناد به شهادت شهود نیز راهگشاست.
در بعضی موارد ممکن است شخص فروشنده فوت شده باشد، حال ورثه منکر وقوع عقد بیع هستند و یا تعدادی از ورثه معامله را قبول دارند و تعدادی نیز از پذیرش تعهدات مورث خود به دلیل اختلافات ورثه ای بر روی ملک سر باز می‌زنند.
دقت داشته باشید در هر صورت ابتدا باید دادخواست اثبات وقع عقد بیع را ثبت کنید؛ یعنی حتی اگر عقیده دارید که ورثه باید ملک را به نام شما سند بزنند، تا دادگاه وقوع عقد بیع را احراز نکند، امکان صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی به نام شما را ندارد.
یکی دیگر از قرینه‌هایی که ممکن است برای دادگاه علم ایجاد کند، تصرف ملک توسط شماست، پس بعد از خرید ملک تکلیف تحویل مبیع (مورد معامله) را روشن کنید.
نمونه دادخواست برای اثبات معامله با قرارداد شفاهی در دادگاه
خواسته: اثبات وقوع عقد بیع، الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی و پرداخت خسارات وارده
رئیس محترم مجتمع قضائي شهيد مفتح تهران
با سلام و احترام به وكالت از خانم (خواهان) و در توضيح خواسته، مراتب ذيل را به استحضار مي رساند:
اول: عقدي بيعي بين موكل و همسر مرحومشان، در تاريخ 1396/01/16 به شرح ذيل واقع گرديده است:
طرفين عقد:
–بايع (فروشنده) اين بيع مرحوم… مورث خواندگان و همسر موكل (خواهان) مي‌باشد.
-خواهان محترم (موكل) مادر تمامي خواندگان و مشتري اين قرارداد شفاهي بيع مي باشد.
مبيع مورد معامله: مبيع اين بيع شش دانگ يك واحد آپارتمان مسكوني به متراژ 129 متر مربع داراي پاركينگ و انباري واقع در طبقه اول ملكي به مشخصات پلاك ثبتي فرعي از اصلي. مفروز و مجزي از 3157 قطعه 1 واقع در تهران شهرك مي باشد.
ثمن معامله: ثمن اين بيع در يوم معامله مبلغ سيصد و پنجاه ميليون ريال معادل نرخ روز مهريه و همچنين با احتساب زحمات همسر مرحوم و مادر فرزندان وي از بابت صلح اجرت المثل ايام زوجيت و ساير حقوق مالي در نظر گرفته شد.
نحوه و انگيزه وقوع بيع: مرحوم (مورث خواندگان و خواهان) مقارن با ايام ميانسالي و پس از ابتياع چندين دستگاه آپارتمان در نشاني فوق الذكر تصميم مي گيرد پس از پايان تعطيلات نوروز 1396 خورشيدي و در جمع خويشاوندان و با انگيزه:
الف: قدرداني از موكل (مشتري) به عنوان مونس و همدم سال ها زندگي مشترك.
ب: همچنين به قصد بري الذمه نمودن خويش از حقوق مربوط به نكاح و مهريه زوجه (زن) خويش با احتساب ميزان مهريه به نرخ روز سند نكاحيه به ميزان سي و پنج ميليون تومان در يوم انعقاد بيع
ج: تضمين سرپناهي براي باقي عمر موكل؛ كه اصطلاحا پس از مرگ احتمالي زوج، همسر وي بي سرپناه نگردد.اثبات معامله با قرارداد شفاهی در دادگاه
دادخواست اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
يك باب از آپارتمان هاي خريداري شده را به شرح موصوف در قبال ابرا ذمه (بخشیدن طلب) از باب مهريه به موكل بيع نمايد.
دوم: اين اراده در حضور خواندگان به نحو اوصاف مندرج در اقرارنامه منتسب به خواندگان و در استشهاديه شهود نمود خارجي پيدا می كند و ايجاب بايع مورد قبول خریدار قرار مي‌گيرد.
مبيع (مورد معامله) به ثمن (مبلغ) مد نظر بايع به مشتري (موكله) فروخته مي شود. مشتري با قبول در برابر ايجاب بايع ذمه همسر خويش را از باب مهريه بری مي‌سازد.
اين بيع حسب اظهار موكل به اطلاع اقوام و آشنايان مي رسد و در محافل خانوادگي تاييد آن از باب تاكيد مكررا روايات مي‌گردد. (شايان ذكر است ملك از يوم انعقاد معامله تا كنون تسليم موكل گرديده است و تسليط بر ملك محرز و مسلم است.)
سوم: مقرر مي گردد در اسرع وقت، سند ملك نيز به موكل منتقل گردد.
ليكن متاسفانه علايم بيماري هاي جسماني در مورث خواندگان به فاصله كمتر از چندين ماه از وقوع بيع خود را نشان مي هد و اين مطلب سبب مي شود كه زوجه هيچگاه به خود اجازه ندهد كه مسئله تقاضاي تنظيم سند را مطرح سازد و مادامي كه مورث خواندگان در قيد حيات بود به جهت درمان مشاراليه از پا ننشست و به طريق اولي مجالي براي انتقال سند رخ نداد.
در نهايت مورث خواندگان برابر گواهي فوت بتاريخ 1398/04/03 چشم از جهان فرو بست و ذمه ايشان از باب انتقال رسمي سند مشغول ماند. پس از اين رخداد تلخ كليه مطلعين و خواندگان حقوق مالكيتي خواهان را محترم شمردند.اثبات معامله با قرارداد شفاهی در دادگاه
رئيس محترم دادگاه رسيدگي كننده
مستنداً به مادتین 190 و 339 از قانون مدني و صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك و مادتين 46 و 47 از قانون ثبت اسناد و املاك بدوا صدور حكم به تاييد اثبات وقوع بيع و سپس صدور حكم مبني بر الزام خواندگان به تهيه مقدمات و سپس حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و تنظيم و امضاء سند رسمي ملك موضوع بيع و صدور حكم به پرداخت كليه خسارات قانوني و هزينه دادرسي و حق الوكاله وكيل از محضر محترم دادگاه مورد استدعاست.
منوط به نظر و امر عاليست.
با احترام مجدد. محمدرضا مهري متانكلائي. وکیل خواهان
اثبات خرید ملک با قرارداد شفاهی امکان‌پذیر است؟
اثبات هر امری نیازمند دلیل است و چنانچه دلیل بر خرید ملک به صورت شفاهی وجو داشته باشد، می‌توان اثبات نمود.
آیا می‌توان با استناد به قرارداد شفاهی، الزام به تنظیم سند ملک را خواستار شد؟
به موجب قانون ثبت باید ابتدا وقوع بیع (قرارداد خرید و فروش) اثبات گردد و سپس حکم الزام به تنظیم سند صادر می‌گردد.
