در معاملات ملکی طرفین معامله موظف هستند که به تعهداتشان نسبت به یکدیگر عمل کنند. یکی از تعهداتی که برای هر کدام از طرفین در نظر گرفته می‌شود شناخت انواع خیارات در معامله ملکی و عمل به آن‌ها خواهد بود. چون در صورتی که فرد بخواهد معامله ملکی را فسخ کرده یا در تعهداتش تغییراتی ایجاد کند، استفاده از قوانینی مانند خیارات فسخ ضروری خواهد بود.
انواع خیارات در معامله ملک
در قانون مدنی، عقود به دو نوع لازم و جایز تقسیم می‌شود. عقود لازم به مواردی گفته می‌شود که طرفین معامله حق فسخ آن‌ها را مگر در موارد معین شده ندارند. یکی از مواردی که می‌تواند برای فسخ یا بر هم زدن معاملات ملکی در نظر گرفته شود، انواع خیارات است.
بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی خیارات به ده دسته خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار روئیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه تقسیم می‌شوند. همه این خیارات به جز خیار حیوان را می‌توانید در معاملات ملکی استفاده کنید.
به عنوان مثال، در صورتی که بعد از انجام معامله ملک مشخص شده باشد که ملک معیوب بوده است، خریدار می‌تواند معامله را طبق خیار عیب موجود در ماده ۴۲۲ قانون مدنی فسخ کند. ماده ۴۳۸ و خیار تدلیس نیز امکان بر هم زدن معامله در صورت فریب در معامله را برای طرفین معامله ملکی فراهم می‌کند.
اگر کسی ملکی را ندیده و با توصیف ملک آن را بخرد، اما و بعد از دیدن ملک متوجه شود که ملک دارای اوصاف مذکور نبوده است، این اختیار را خواهد داشت که بنا بر ماده ۴۱۰ قانون مدنی، معامله بیع ملک را فسخ کرده یا به همان نحو که هست قبول کند.
شرایط اعمال خیارات در معامله ملک
برای اعمال خیارات در معاملات ملکی لازم است که شرایط انجام آن‌ها را نیز بشناسید. چون تنها در چهارچوب شرایط و ضوابط تعیین شده در قانون فرد می‌تواند معاملات ملکی را فسخ کرده یا به هم بزند. در ادامه شرایط اعمال خیارات در معاملات ملکی را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.
اعمال خیار مجلس در معامله ملک تا زمانی امکان‌پذیر است که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده‌اند.
اعمال خیار شرط تنها در مدت قید شده و تنها برای همان شخصی که این خیار به وی اعطا شده امکان‌پذیر خواهد بود.
برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد.
سه روز از تاریخ بیع باید گذشته باشد تا بتوان خیارات را در معامله اعمال کرد.
نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کرده باشد و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد.
غبن فاحش بوده و عرفا قابل مسامحه نباشد.
مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله نبوده باشد.
مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک
مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک یکسان است و باید در قدم اول فردی که قصد استفاده از این شرایط را دارد با ارسال اظهارنامه قضایی خواستار فسخ معامله توسط طرف مقابل شود.
در صورتی که طرف دیگر قرارداد از فسخ معامله امتناع کند، باید متضرر معامله دادخواست خودش را بر اساس خیار مربوطه تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند.
البته برای ارسال دادخواست خیارات ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی، فرد باید حتماً در سامانه ثنا ثبت‌نام کند و احراز هویت شود.
اسقاط کافه خیارات در معامله ملک
با وجود اینکه فرد در معاملات ملکی می‌تواند از خیارات معامله استفاده کرده و معامله ملکی را فسخ کند، اما گاهی مواقع ممکن است طرفین معامله این حق را از خودشان سلب کرده باشند. این موضوع به عنوان به شکل اسقاط کافه خیارات شناخته می‌شود و در صورت وجود این بند، فرد نمی‌تواند معامله را بر هم زده یا فسخ کند.
بعضی از وکلای پایه یک دادگستری معتقد هستند که خیاراتی مانند تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم قابل اسقاط نیستند؛ یعنی در صورتی که فرد اسقاط کافه خیارات را امضا کرده باشد، باز هم امکان استفاده از این بند را خواهد داشت.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
