مساله انحصار وراثت املاک قولنامه ای، پیش از هرچیز به تنظیم و دریافت سند رسمی املاک یا اموال مورد نظر وابسته است. پس از دریافت سند رسمی، وراث یا وارثان مجاز می باشند تا ملک را در میان خود تقسیم کرده و هر کدام سهم خود را بردارند.
در نظر داشته باشید تعداد وارثان متوفی توسط دادگاه تعیین می گردد و به طور کلی این افراد شامل نزدیکترین اشخاص به متوفی می باشند.
نکته حائز اهمیت اینکه، تا هنگام صدور سند رسمی، اجازه فروش یا تقسیم ملک وجود ندارد. علاوه براین جهت دریافت سند رسمی، پرداخت هزینه‌های دفترخانه و عوارض ثبت اسناد الزامی است.
به دلیل اهمیت موضوع انحصار وراثت املاک قولنامه ای، قصد داریم تا در این مقاله ضمن ارائه تعریف روشنی از املاک قولنامه ای و روند دریافت گواهی انحصار وراثت، به کلیه سوالات شما پیرامون این موضوع پاسخ دهیم.
تعریف املاک قولنامه ای
پیش از پرداختن به موضوع انحصار ورثه املاک قولنامه‌ای، بهتر است به این سوال پاسخ دهیم که به چه املاکی قولنامه ای می گویند؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت: همه املاکی که خرید و فروش می‌شوند دارای سند رسمی جهت انتقال به خریدار نیستند. در هنگام معامله این املاک متنی در بنگاه‌های املاک تنظیم شده و توافقات طرفین قرارداد در آن ذکر می‌شود. به این معاملات قولنامه‌ای گفته می‌شود.
دلایل معامله املاک به صورت قولنامه ای چیست؟
به طور کلی هر دلیلی که مانع از دریافت اخذ پایان کار مالک از شهرداری شود، باعث می شود تا این شخص، ملک خود را به صورت قولنامه‌ای بفروشد.
دلایل بسیاری جهت انجام معامله املاک به شکل قولنامه‌ای وجود دارد. مثلا امکان دارد ساختمان دارای تعداد طبقات غیر مجاز باشد و یا در پارکینگ آن یک واحد مسکونی ساخته شده باشد. مواردی از این دست باعث می شود تا دریافت سند رسمی برای این املاک با مشکل مواجه شود.
بنابراین به دلیل اینکه قولنامه در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت نخواهد شد، ارزش آنها از املاکی که دارای سند شش دانگ یا تک برگ هستند کمتر خواهد بود و در موارد بسیاری قابل استناد نیستند.
دریافت گواهی انحصار وراثت
مورد دیگری که آشنایی با آن در بدست آوردن درک بهتری از مسئله انحصار وراثت املاک قولنامه ای الزامی است، مسئله انحصار ورثه است.
به طور کلی به منظور تقسیم اموال بین وراث دریافت گواهی انحصار ورثه الزامی است. دریافت این گواهی نیز منوط به دریافت گواهی فوت متوفی می باشد.
پس از دریافت استشهادیه انحصار وراثت نیز، می بایست برای تسویه مالیات بر ارث اموال متوفی، به اداره مالیات مراجعه نمایند.
پس از این مرحله، وارثان یا وکیل انحصار ورثه با مراجعه به شورای حل اختلاف شهری که آخرین محل سکونت متوفی می باشد، درخواست انحصار وراثت املاک قولنامه ای را تنظیم و ثبت می نمایند.
پس از آن چاپ آگهی انحصار وراثت در روزنامه رسمی الزامی است. در نهایت بعد از گذراندن همه این مراحل گواهی انحصار وراثت قابل دریافت است.
پیشنهاد می شود برای انجام سریعتر و کوتاه کردن این روند، از یک وکیل جهت دریافت گواهی انحصار ورثه کمک بگیرید.
مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای
اکنون که با دو مفهوم املاک قولنامه ای و انحصار وراثت آشنا شدیم، در این سرفصل از مقاله به مراحل انحصار ورثه املاک قولنامه ای خواهیم پرداخت. در این بخش فرض می کنیم متوفی دارای اموالی است که دارای سند قولنامه ای هستند و اکنون مساله تقسیم این اموال در بین وراث مطرح شده است.
در ابتدا می بایست به این نکته اشاره کرد که دریافت گواهی انحصار ورثه و تقسیم اموال قولنامه ای منوط به دریافت سند رسمی برای اموال است. به همین دلیل پس از فوت افرادی که املاک قولنامه‌ای دارند، در مرحله نخست وراث می بایست برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند.
برای این منظور وراث ملزم به پرداخت خسارات و عوارض مربوط به شهرداری می باشند. برای پیگیری مراحل انحصار وراثت، وراث می بایست، لیستی از اموال شخص متوفی ارائه دهند. واضح است معرفی کامل و دقیق اموال قولنامه‌ای نیز می بایست در این لیست قرار گیرد.
بنابراین به منظور انحصار ورثه املاک قولنامه ای، فروشنده می بایست، به تقاضای وراث، نسبت به رسمی کردن سند اقدام نماید. در غیر این صورت، وراث حق دارند تا دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه کنند.
در نظر داشته باشید، تا هنگامی که سند شکل رسمی پیدا نکرده است، اجازه انتقال سهم هر یک از وراث به صورت رسمی وجود ندارد. به معنای دیگر اگر سند رسمی موجود نباشد، دادگاه به وراث اجازه نمی دهد، این اموال را بین خود تقسیم نمایند.
انحصار وراثت املاک قولنامه ای پس از صدور سند رسمی
همانطور که اشاره شد املاک قولنامه‌ای دارای مشکلات بسیاری هستند. این مشکلات و مسائل با فوت مالک به دلیل قرارگیری در پروسه انحصار ورثه به مراتب پیچیده‌تر نیز خواهد شد. با این وجود انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای نخستین گام در جهت فروش آن می‌باشد. به معنای دیگر بدون در نظر گرفتن انحصار ورثه، پیگیری و انجام مراحل بعدی امکان پذیر نیست.
پس از صدور سند رسمی و انحصار ورثه املاک قولنامه ای، این اموال نسبت به مقدار سهم هر یک از ذی نفعان، بین آنها تقسیم می شود.
پس از این مرحله، برای هر یک از این افراد و به نام خودشان، سند جداگانه‌ای ثبت و تنظیم خواهد شد. همانطور که اشاره شد، این مراحل تنها به شرطی قابل اجراست که که برای اموال، سند رسمی گرفته شده باشد.
آیا فروش ملک پیش از انحصار وراثت املاک قولنامه ای امکان پذیر است؟
فروش ملک چه دارای سند قولنامه ای و چه سند رسمی، قبل از انجام مراحل انحصار ورثه غیر ممکن است. در نظر داشته باشید که حتی پس از انحصار وراثت املاک قولنامه ای نیز دی نفعان اجازه فروش ملک را نخواهند داشت. پس از دریافت این گواهی نیز ورثه ملزم به پرداخت مالیات بر ارث می باشند و تا زمانی که این مالیات را پرداخت نکرده باشند، اجازه فروش آن را نخواهند داشت.
انحصار وراثت املاک قولنامه ای بدون سند به چه صورت است؟
به منظور انحصار وراثت املاک قولنامه ای بدون سند در مرحله نخست، برای دریافت سند می بایست به شهرداری مراجعه کرد. در مواقعی ممکن است علت نداشتن سند، تخلفات و مشکلات مربوط به عدم دریافت پایانکار باشد که در ابتدا می بایست آنها را برطرف نمود.
در مرحله بعدی نیز می بایست نسبت به پرداخت بدهی‌های شهرداری و خسارات آن اقدام نمود تا امکان دریافت سند تک برگ فراهم شود.
استعلام اموال قولنامه‌ای به چه صورت انجام می گیرد؟
متداول ترین روش جهت اطلاع از موقعیت املاک قولنامه ای، استعلام از طریق شهرداری است. بوسیله این استعلام افراد از مقدار بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و اطلاعات دیگر پیرامون ملک مطلع خواهند شد.
با بدست آوردن این اطلاعات ضروری، احتمال به وجود آمدن ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش خواهد یافت. مسئله دیگر که در مورد املاک با قولنامه عادی صورت می گیرد، تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی است. در این موارد نیز اخذ پروانه ساختمان با مشکل جدی مواجه می شود. بنابراین با مراجعه به شهرداری می توان از این مسئله نیز اطمینان حاصل نمود.
همچنین امکان دارد برای انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای نیاز به استعلام این املاک باشد. به همین منظور می بایست وراث یا وکیل آنها با مراجعه به شهرداری از مقدار خسارات و بدهی‌های ساختمان و موارد ضروری دیگر باخبر شوند.
انحصار وراثت املاک قولنامه ای چه شرایطی دارد؟
به منظور انجام انحصار وراثت املاک قولنامه ای در ابتدا می بایست فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی از جانب وراث به دادگاه اقدام نماید. پس از این مرحله یعنی دریافت سند رسمی، ملک با توجه به سهم الارث ذی نفعان در میان آنها تقسیم خواهد شد و سند هر شخص نسبت به سهمی که دارد به نام خود شخص صادر خواهد شد.
بنابراین شرط اساسی برایانحصار وراثت املاک قولنامه ای، دریافت سند رسمی برای آن است و تا هنگامی که سند رسمی املاک صادر نشود، دادگاه اجازه تقسیم املاک را به وراث نمی دهد.
صدور سند رسمی نیز بعد از پرداخت هزینه های عوارض شهرداری و طی کردن مراحل ثبت رسمی سند در دفتر خانه های رسمی ثبت اسناد امکان پذیر خواهد بود..
نتیجه گیری
همانطور که در این مقاله به تفصیل توضیح داده شد، پس از گذراندن مراحل لازم جهت دریافت گواهی انحصار وراثت املاک قولنامه ای برای تقسیم در بین وراث، لازم است که فروشنده جهت تنظیم سند رسمی از طرف ورثه به دادگاه مراجعه نماید.
پس از این مرحله یعنی صدور سند رسمی، املاک با توجه به سهم الارث ذی نفعان بین آنها تقسیم خواهد شد. بنابراین تا هنگامی که سند رسمی صادر نشود، حق تقسیم ملک برای وراث از جانب دادگاه وجود ندارد.به منظور صدور سند رسمی نیز می بایست هزینه های مرتبط با شهرداری و همچنین هزینه هایی که به ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی مربوط می شود، به طور کامل پرداخت گردد.
توجه داشته باشید، در انحصار وراثت املاک قولنامه ای، تعداد افرادی که از این ملک سهم خواهند برد، بوسیله دادگاه تعیین می شود. بنابراین تنها نزدیکان متوفی و اشخاصی که در وصیت نامه وی به آنها اشاره شده است از این ارث سهم خواهند برد.
گروه وکلای عدل ایرانیان نیز آماده است تا به کلیه سوالات شما پیرامون روش ها و مراحل دریافت سند رسمی برای انحصار وراثت املاک قولنامه ای پاسخ داده و با حضور مشاوران و وکلای باتجربه در این زمینه روند انجام این پروسه را به کوتاهترین زمان ممکن برساند.
