بررسی کاربری ملک|ملکبانان

به طور کلی کاربری ملک به نوع استفاده از زمین مربوط می شود. به این معنا که چگونه و به چه منظوری قصد داریم تا در آینده از این ملک بهره برداری نماییم.
مهمترین هدف از تعیین کاربری ملک، به مسائل زیست محیطی مرتبط است. چرا که تعیین کاربری اراضی، پیشگیری از تخریب زمین، حفظ ارتباط شهر و طبیعت و حفاظت از آثار تاریخی و فرهنگی را به همراه خواهد داشت. این مسئله علاوه بر حفظ منابع، باعث رفاه عمومی مردمی نیز خواهد شد.
به دلیل اهمیت این موضوع در این مقاله قصد داریم تا ضمن معرفی انواع کاربری ملک به روش های تغییر کاربری زمین پرداخته و به کلیه سوالات شما پیرامون این موضوع پاسخ دهیم.

تغییر کاربری ملک به چه معناست؟

همانطور که می دانیم ساختمان‌ها با مقاصد و کاربری‌های مختلفی احداث می شوند. به این معنا که شهرداری متناسب با کاربری ملک مورد نظر، پروانه ساخت آن را صادر می نماید. بنابراین چنانچه مالک قصد داشته باشد تا از ملک بهره ای به جز موارد آورده شده در کاربری پروانه ساخت داشته باشد، می بایست نسبت به تغییر کاربری قانونی ملک اقدام نماید. متداول ترین تغییر کاربردی در کشور ما تغییر ملک از مسکونی به تجاری است که توسط یک وکیل ملکی و وکیل شهرداری می توانید به درستی از انجام آن اطمینان حاصل نمایید.

انواع کاربری ملک کدام است؟

کاربری مسکونی

اولین نوع کاربری ملک، کاربری مسکونی است که به منظور سکونت دائم یا موقت افراد در نظر گرفته شده است. بنابراین اهمیتی ندارد این املاک به شکل زمین باشند یا آپارتمان، در صورتیکه در سند آنها عبارت مسکونی آورده شده باشد، این املاک کاربری مسکونی خواهند داشت.
برخی بر این باورند که آپارتمان ها تنها کاربری مسکونی دارند. اما در نظر داشته باشید که آپارتمان ها می توانند به منظور اداری و تجاری نیز استفاده شوند. اگرچه این مساله به محل قرارگیری آنها نیز وابسته است.

کاربری تجاری

این املاک که با هدف کسب‌ و کار و تجارت احداث شده‌اند، یکی از پرطرفدارترین انواع ملک، به حساب می آیند. چراکه به شما این امکان را می دهند تا کسب و کار خود در این املاک راه اندازی کرده و یا با اجاره آن، به شکلی دیگر سرمایه گذاری کنید.
کلیه املاکی که به منظور انجام معاملات تجاری احداث شده اند، می بایست کاربری تجاری داشته باشند. بنابراین حتی اگر ملک تجاری باشد، تا هنگامی که شهرداری مجوز کاربری آن را صادر نکند، همچنان تجاری به حساب نمی آید.
به همین ترتیب مجتمع های تجاری رستوران ها، مغازه ها و … دارای کاربری تجاری می باشند. بنابراین در صورتیکه قصد داشتن یک واحد تجاری را دارید، می بایست به کاربری تجاری ذکر شده در سند ملک توجه نمایید.
در نظر داشته باشید ساختمان های صنعتی نیز با هرشکل فعالیت صنفی دارای کاربری تجاری می باشند.

کاربری کشاورزی

کاربری کشاورزی نیز یکی از انواع کاربری ملک است. این کاربری توسط شهرداری برای املاک زراعی قابل کشت و یا زمین هایی که درختان میوه زیادی دارند و به طور عمده در روستاها و در برخی موارد در شهرها نیز قرار گرفته است صادر می شود. همچنین می توانید توسط یک وکیل زمین و یا وکیل املاک و مستغلات از نوع زمین و شرایط انتقال آن مطلع شوید.

کاربری ورزشی

کاربری ورزشی نیز که به طورکلی برای مراکز ورزشی دولتی در نظر گرفته شده اند شامل: باشگاه های ورزشی استادیوم ها، استخرها، زمین های بازی، و… می شوند.

کاربری معدن

در یک دسته بندی دیگر از کاربری ملک، کاربری معدن قرار گرفته است که شامل زمین هایی است که از آنها سنگ های باارزش، انواع فلزات و … استخراج می شوند.

کاربری صنعتی

املاکی که با اهداف صنعتی مثل: کارگاه های تولیدی، کارخانجات، تعمیرگاه ها و … مجوز صنعتی خود را از طرف شهرداری ها دریافت کرده اند.
در بعضی از موارد این املاک در بیرون از محدوده شهری یا شهرک های صنعتی واقع شده اند و اجازه انتقال به حوزه شهرها را ندارند.

کاربری اداری

در این دسته بندی که یکی از متداول ترین نوع کاربری است ساختمان هایی در نظر گرفته شده اند که به عنوان دفاتر اداری همچون دفتر خرید و فروش شناخته می شوند.

فاقد کاربری

این زمین ها به منظور ذخیره شهری در نظر گرفته شده اند شامل املاکی هستند که به نوع کاربری خاصی اختصاص ندارند. به معنای دیگر شهرداری هیچ نوع کاربری برای آن ها صادر نکرده است.

تغییر کاربری واحدهای مسکونی به تجاری

اکنون که با انواع کاربری ملک آشنا شدیم ممکن است این سوال مطرح شود که آیا امکان تغییر کاربری ملک وجود دارد و برای این منظور چه مراحلی باید طی شود؟
به منظور تغییر کاربری یک ملک، انجام روند قانونی آن الزامی است. در برخی موارد  امکان دارد تا افرادی بدون سپری کردن این مراحل مرتکب تخلفاتی از این دست شوند که رایج ترین آن تبدیل کاربری مسکونی به تجاری است. چرا که املاک تجاری نسبت به ملک مسکونی دارای قیمت بیشتری هستند. در صورت ارتکاب چنین تخلفاتی مسئولیت رسیدگی به این پرونده ها کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد.

تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری چه مراحلی دارد؟

یکی از تغییرات کاربری رایج به تغییر ملک مسکونی به تجاری مربوط می شود که در لیست زیر به مراحل و روند انجام این اقدام پرداخته ایم:

مراجعه به دفاتر نوسازی و ثبت درخواست

متقاضیان در گام نخست می بایست به دفاتر خدمات نوسازی مراجعه نموده و  نسبت به ثبت درخواست خود اقدام نمایند.
برای این منظور تکمیل فرم مشخصات فردی و مشخصات ملک الزامی است. همچنین می بایست در این درخواست تقاضای خود را به روشنی توضیح دهید. کلیه این مراحل و روند به شکل الکترونیکی صورت می‌گیرد.

بازرسی ملک و دستور صدور نقشه

در مرحله بعدی ملک و فضای اطراف آن بررسی و مورد بازرسی قرار گرفته و دستور نقشه صادر می گردد.
این اقدام توسط اداره نوسازی و فرستادن بازرس به این محل انجام می گیرد. هدف از این کار تطبیق ملک نامبرده با مشخصاتی است که در فرم آورده شده است. دلیل دیگر بازرسی نیز نبود مشکلی برای ملک به منظور تغییر کاربری است.
در نظر داشته باشید چنانچه ملک دارای تخلف و مشکلی باشد، پیش از هر اقدام رسیدگی و برطرف کردن تخلفات الزامی است.
پس از صدور نقشه نیز، مالک می بایست مطابق با آن و با مراجعه به دفاتر مهندسی، نقشه ساختمان را تهیه نماید. در دستور نقشه، زمین از به طور کامل بررسی شده و مواردی همچون: تعداد طبقات، حدود کلی فضاها و جزئیات دیگر به روشنی مشخص شده است.

آماده شدن نقشه و گرفتن مجوز

در این بخش نیز مالک با دریافت نقشه نسبت به گرفتن مجوز اقدام می‌کند.
در نظر داشته باشید که در مواردی ممکن است تغییر کاربری به بازسازی و یا ایجاد تغییراتی در ملک نیاز داشته باشد.

تهیه نقشه و بررسی توسط کارشناس

پس از ارسال نقشه به اداره نوسازی، کارشناسان نقشه را با موارد ذکر شده در دستور نقشه تطابق داده و در صورت وجود مغایرت، مالک ملزم به اصلاح نقشه و ارسال مجدد آن به اداره نوسازی است. توجه داشته باشید چنانچه در این مرحله نیازی به دریافت مجوزی از ارگان خاصی باشد، این روند به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.
به همین ترتیب اگر کلیه این مراحل به درستی انجام گیرد، نقشه مورد تایید کارشناسان مربوطه قرار گرفته و مجوز لازم صادر خواهد شد.
بنابراین امکان تخریب ساختمان توسط مالک جهت بازسازی یا نوسازی، وجود خواهد داشت. همچنین در صورتیکه در دستور نقشه به این مورد اشاره شده باشد که برای تغییر کاربری نیازی به تخریب و بازسازی نیست و مالک مجاز می باشد تا براساس تغییر کاربری جدید، از ساختمان موجود استفاده نماید.

مدارک  مورد نیاز جهت درخواست تغییر کاربری

علاوه بر اینکه تکمیل فرم درخواست تغییر کاربری و ارسال آن به به اداره نوسازی الزامی می باشد در نظر داشته باشید که گواهی عدم خلافی در ساختمان، مالکیت املاک و و تسویه حساب عوارض شهرداری برای این منظور مورد نیاز است.
همچنین متقاضیان می بایست مدارک شناسایی خود همچون شناسنامه و کارت ملی، را به همراه داشته باشند. در صورتی که برای تغییر کاربری ملک خود وکیل گرفته اید به همراه داشتن مدارک شناسایی و وکالت‌نامه این شخص نیز مورد نیاز است.
از مدارک مورد نیاز دیگر برای تغییر کاربری ملک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مدارک هویتی مالک
• سند ملک
• مشخصات کامل ملک همچون کد پستی، کروکی و…
• تسویه حساب عوارض شهرداری
• دریافت مجوز‌های مورد نیاز جهت کاربری جدید
• تهیه و تنظیم نقشه ساختمان جدید پس از تایید کارشناسان دفتر خدمات نوسازی
• هزینه تغییر کاربری ملک چقدر است؟

تغییر کاربری مسکونی به تجاری دارای مبلغ مشخصی نیست. این هزینه با توجه به موقعیت مکانی زمین، دسترسی ملک و ویژگی هایی نظیر میزان نزدیکی به اماکن مهم دارای مبالغ متفاوتی است. با این وجود این هزینه‌ها به صورت سالیانه از طرف شهرداری و با نرخ پایه برای هر شهر مشخص می شود.

تغییر کاربری ملک به صورت غیرقانونی چه عواقبی خواهد داشت؟

در صورتی که بدون توجه به شرایط قانون شهرداری‌ها در ملکی که غیرتجاری است فعالیت تجاری انجام گیرد، این تخلف در کمیسیون ماده 100 قابل پیگیری و رسیدگی است. در صورت اثبات این جرم نیز، متخلف ملزم می باشد تا مهلت تعیین شده که به طور معمول کمتر از دو ماه است نسبت به تعطیلی فعالیت تجاری مربوطه اقدام نماید. در غیر این صورت به جریمه نقدی و یا حبس به مدت شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.
در نظر داشته باشید براساس قوانین شهرداری فقط اجازه برخورد با متخلفین تغییر کاربری مسکونی به تجاری را دارد و مواردی همچون تغییر کاربری به اداری و به شهرداری مربوط نمی شود.