راهکار حقوقی وقتی ملک پیش‌خرید شده ولی تحویل نمی‌دهند
اگر شما ملک یا آپارتمانی را پیش‌خرید کرده‌اید اما کارفرما یا فروشنده از تحویل آن خودداری می‌کند، چند راهکار قانونی مهم دارید:
بررسی حقوقی و کیفری پیش‌خرید ملک :گر ملک را پیش‌خرید کرده‌اید و فروشنده یا سازنده از تحویل آن خودداری می‌کند، می‌توانید موضوع را از دو مسیر حقوقی و کیفری بررسی کنید. این دو مسیر اهداف متفاوتی دارند و در صورت وجود شرایط قانونی، ممکن است هم‌زمان قابل پیگیری باشند.
نکته اساسی این است که صرف تحویل ندادن ملک، به‌تنهایی اثبات‌کننده کلاهبرداری یا جرم نیست؛ باید دید فروشنده چه تعهدی داشته، چرا به آن عمل نکرده و آیا از ابتدا قصد فریب یا رفتار مجرمانه دیگری وجود داشته است.۱. دعوای الزام به تحویل ملکاگر موعد تحویل رسیده و ملک مطابق قرارداد قابل تحویل باشد، می‌توانید حسب شرایط، الزام فروشنده به اجرای تعهد و تحویل واحد را درخواست کنید. اگر پروژه هنوز تکمیل نشده است، خواسته‌های لازم باید با توجه به تعهدات سازنده و وضعیت ساختمان تعیین شوند.
۲_ مطالبه خسارت تأخیرماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان برای برخی تخلفات از جمله تأخیر در تحویل، ضمانت اجرای مالی پیش‌بینی کرده است. برای عدم تحویل واحد و قسمت‌های اختصاصی، معیار مقرر در این ماده اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده است؛ در قرارداد نیز ممکن است وجه التزام بیشتری پیش‌بینی شده باشد. امکان جمع مطالبات و نحوه محاسبه به شرایط پرونده بستگی دارد.
۳_الزام به تنظیم سند رسمیاگر ساختمان تکمیل شده و شرایط قانونی انتقال فراهم باشد، می‌توانید تنظیم سند رسمی را نیز پیگیری کنید. ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان سازوکار مشخصی برای انتقال رسمی در شرایط مقرر دارد؛ از جمله ایفای تعهدات خریدار و طی تشریفات قانونی مربوط.
۴_فسخ قرارداد و استرداد پولاگر تخلف فروشنده طبق قانون یا قرارداد حق فسخ ایجاد کرده باشد، می‌توانید شرایط فسخ و استرداد وجوه را بررسی کنید. این گزینه با الزام به تحویل متفاوت است؛ بنابراین بهتر است پیش از انتخاب آن، آثار فسخ و خسارت‌های قابل مطالبه مشخص شود.
مسیر کیفری: چه زمانی می‌توان شکایت کرد؟شکایت کیفری زمانی اهمیت پیدا می‌کند که علاوه بر نقض قرارداد، شواهدی از تحقق یک عنوان مجرمانه وجود داشته باشد.
۱_ شکایت کلاهبرداریاگر فروشنده از ابتدا با وسایل متقلبانه، مانند ارائه مدارک جعلی، معرفی ملک به‌عنوان ملکی که اختیار فروش آن را ندارد یا ایجاد ظاهری فریبنده برای گرفتن پول، شما را فریب داده باشد، ممکن است رفتار او مشمول کلاهبرداری شود.مبنای اصلی بررسی، ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری است. صرف تأخیر یا ناتوانی در تکمیل پروژه، بدون اثبات عناصر جرم، برای محکومیت به کلاهبرداری کافی نیست.
۲_ شکایت انتقال مال غیر یا فروش مکرر یک ملکاگر فروشنده بدون داشتن اختیار قانونی، ملک متعلق به دیگری را به شما فروخته باشد، یا با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را منتقل کرده باشد، امکان بررسی عنوان انتقال مال غیر وجود دارد.اگر یک واحد به چند خریدار فروخته شده باشد، باید مالکیت، تاریخ قراردادها، نوع معاملات، وضعیت ثبت و علم و قصد فروشنده بررسی شود. فروش مکرر به‌تنهایی و بدون بررسی این شرایط، نتیجه کیفری قطعی ندارد.
۳_ سایر عناوین کیفری احتمالیبا توجه به مدارک، ممکن است عناوین دیگری نیز مطرح شوند؛برای مثال: جعل یا استفاده از سند مجعول، در صورت وجود اسناد جعلی.خیانت در امانت، فقط در صورت تحقق شرایط قانونی آن؛ صرف دریافت پول در یک قرارداد معمولاً به‌تنهایی کافی نیست.جرائم مرتبط با پیش‌فروش ساختمان، در صورت انطباق رفتار با مقررات کیفری مربوط.
مرجع شروع پیگیری کیفری: اصولاً دادسرای صالح محل وقوع جرم، با ثبت شکواییه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
